總結一下，以下這些改革是可以降杠桿的：

首先是下調“五險一金”是“一石多鳥”的一個辦法，減少強制性儲蓄，讓老百姓自己愿意存或愿意花，這樣做效果是最好的。

二是即使“強制”儲蓄了，這些儲蓄可不可以多元化的投資？可以投股投債投資本市場，而不是把它變成存款。變成了存款銀行也沒有別的辦法，只能是以債的形式再投資出去。

三是改變短期融資的結構性安排，讓企業沒有必要非要留那么多的現金。

四是國企改革。國企現在不分紅，錢留在那兒只能再投資，而這些投資不一定是有效的。和我剛才說的當量相比，國企的利潤是非常小的當量，大的當量是社保和公積金。中國的M1占M2的比例我們也是世界第一，其他國家沒有企業拿這么大量的現金的。

下面交流一下房地產問題。這是一個轉了十幾年圈來回折騰也沒有解決的實際問題，房價是越調越高。那么，房地產到底是過剩還是供不應求？

判斷房地產問題，重要的是搞清到底有多少庫存，而且是把一、二、三甚至四線城市都放在這來統計。去年房子賣的不好，有些人談到中國的人口結構，人口老齡化，認為房地產這輩子再也見不到黃金白銀的時代了。

我們的城市化率到底是多少，這個詞叫“城市化率”，而不是“城鎮化率”，鎮一級占我們官方城鎮化率56%的四成。這跟我們非農戶口37%差不多，也就是說中國真正的城市化率不會超過40%。跟其他國家比較，只能算是剛到半山腰。國外的城市化率是一個人口密度的概念，而中國的城市是一個行政區劃的概念，一、二、三、四線不知道是根據什么劃分的。全世界的城市化基本有一個大的趨勢，如果人可以自己決定去哪里生活和工作，最后一定會有七成到八成人住在城市，而且這些人一半以上會住在大城市里。至今日本東京的人口還在增加，美國紐約也是。

從人口和土地的稟賦來講，許多城市相關的比率，有很多數字中國應該落在美國和日本之間。如果做的好我們會像美國，如果做的不好則更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密，但是一定比美國要密。但是，我們現在居住在一百萬人以上城市的人口比例只有美國的一半，日本的三分之一。五百萬人以上城市的人口比例不到美國的一半，是日本的四分之一。

我們現在擁有千萬級人口的城市，加上重慶應該算是五個。如果14億人口七成住在城里，這七成里面一半以上又在千萬級人口的城市。中國至少缺少10到15個千萬人口的大城市。與其他國家很不同的地方，是我們的人口還不能那么自由地流動，因為你在當地落不了戶口。黨的十八屆三中全會文件和“十三五”的規劃都有很多的表述，在我看來最重要的信號，是在戶籍制度改革上要有相當程度的突破。到2020年，居住證應該是識別中國公民唯一的證件，不能再分誰是農業戶口，誰是非農戶口，一律只有一個居住證。讓人口自由流動，自主選擇居住和生活的地方，這是全世界的一個潮流。

房地產供應不足的主要是大城市。這些年來，我們總是要打擊所謂房地產的投機需求。實際上，中國的住房需求主要是城市改善性購房加上農村人口進城造成的。什么是剛性需求？有些人理解剛性需求就是沒有房子住的人的住房需求。而中國的住房擁有率是世界大國中最高的，農村住房擁有率在95%以上，即使在改革開放之前，誰也沒有住大街上。城市住房改革之后，多年來為什么還有人一直在買房子？因為改善居住條件的需求還很旺盛。我們有很多房子實際上不太適合居住的。城市住房有很多建成年代很早，六普數據顯示大約25%的城鎮住房沒有獨立的廁所和廚房。因此，但凡有了購房能力，人們就會想要搬到更好條件的房子住。

根據第五次和第六次人口普查的數據，2000年-2010年，中國城市的住房自有率是下降的。中國人喜歡儲蓄，攢點錢就要改善自己的居住條件。我們總說要多建80-90平方米的房子，這種政策很可怕。因為實際上，改善型購房中最好賣的是120平方米左右的房子，一家人父母加上孩子住在一起。

我對中國房地產的需求一點都不擔心。2014年房地產交易額8萬億人民幣，其中85%是首套房，第二套的占15%。正常數字應該是一半對一半，也就是說，很多限購政策把改善型需求全給擠出去了。只要敢放開限購，購房的需求就出來了。

中國的房地產市場加杠桿的空間確實還很大，居民部門的杠桿太低了。兩三百億的首付貸和一年十萬億的交易量比非常小。中國大部分人有一套房子，很少有人睡在街上。從某種意義上講，我們的支付的能力比一般發達國家強的多。美國房貸占GDP的比例，房貸占居民可支配收入的比例比我們高多了。