房地產泡沫為何會出現

只有找出現象背后的根本原因，才能找到解決問題的合適工具和辦法，因此，識別房地產泡沫的主要影響因素，具有特別重大的政策含義。為了弄清楚我國房地產市場泡沫產生的根本原因，筆者首先調研了1000名相關學者、業內人士和消費者，回收的調查問卷有816份。根據相關的樣本數據，政府行為、貨幣政策、缺乏其他的投資渠道、財富不平等、社會保障體系不完善是排在前五位的影響因素，其中，將政府行為排在第1位的問卷425份，占52%；將貨幣政策排在第1位的問卷335份，占41%；將缺乏投資渠道排在第1位的問卷7份。

目前，政府對房地產市場的干預是房價上漲的一個重要因素已無多大異議。在現有官員升遷機制下，地方政府有極大的動力去追求GDP的增長，而賣地建房又是提升GDP最快的方式和工具。另外，目前所實行的財稅體制是分稅制，地方政府的事權和財權明顯不相匹配，導致地方政府的財政支出嚴重依賴房地產，提高地價和房價有時成為了地方政府的無奈之舉。大部分學者和專業人士都認為，貨幣政策是房地產價格暴漲的另一個主要因素。每一次信貸規模擴張都與房價的上漲高度重合，譬如2008年的4萬億和今年年初的9000多億的信貸，以及從去年開始的多次降準降息，無不刺激地價和房價飆升。在實體經濟下滑和物價水平上漲的過程中，信貸資金最優的選擇不是進房市就是進股市，這就是為什么每個地王的身后都有國有企業影子的原因。近50年來，美國發行了大約10萬億美元的貨幣，而同期我國發行了相當于20萬億美元的貨幣，2015年底M2達到了近150萬億人民幣。美元是世界貨幣，而絕大部分的人民幣卻只能在在國內流通，在如此超量貨幣的環境里，房價想不漲都難。不僅如此，巨量貨幣缺乏合適的投資渠道，實體經濟下滑，真實存款利息接近負數，大量資金只好沖向房地產市場。我國社保體系還不完備，孩子上學要錢，家人生病要錢，很多人甚至還擔憂自己未來的生活，在沒有合適的投資和保值工具的條件下，不得不用自己的積蓄來購買住房，以備急需。

因此，我國房地產泡沫產生的原因是多方面的，許多因素交織在一起，一時很難有大的改變。抑制房地產泡沫需要多部門通力合作，需要較長時間的磨合和調整，任何單一的政策措施都難以達到預期的目標。

如何走出房價越調越高的怪圈

在中共中央政治局提出要抑制資產泡沫后，財政部部長樓繼偉表示，要“義無反顧地推進房地產稅制改革”；中國人民銀行表態不會頻繁降準降息；證監會透露，上市公司再融資審核新增內容，包括不允許房企通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設，而不能用于拿地和償還銀行貸款；一些地方政府也開始對房地產進行調控。這些措施無疑會對房地產市場產生一定的影響。要有效地抑制房地產泡沫，需要國務院協調好相關部門的行動。筆者研究發現，近三十幾年來，我國很多政策，特別是有關房地產的政策都沒有達到預期目標，效果很不理想，譬如，房價越調越高。究其原因，除了地方政府的博弈之外，最主要的是政府的政策相互矛盾，相互沖突。譬如，每次調整房價時，本應縮小信貸規模，實行緊縮的貨幣政策，然而，緊接著實行的卻是寬松的貨幣政策。今年中央提出要“抑制資產泡沫”，希望相關政府部門能夠使政策和措施保持一致，走出房價越調越高的怪圈。

中央的意圖非常明確，不是刺穿房地產泡沫，讓房價一下子掉下來，這樣會引起系統性的金融風險，讓目前下行的經濟雪上加霜，而是抑制房地產泡沫，經過一個相當長的時期，使房價回歸到一個合理的區間。考慮目前不少城市的房價已經到了一個較高的水平，再參考近5年房價上漲的平均速度，筆者認為未來5年我國商品房平均價格上漲速度將在3.5-6.0%的區間波動，按照2015年的不變價格，到2020年我國房價平均大致為8068-9090元/平方米左右，今年年底的平均價格大致為7098-7235元/平方米左右。具體到北京，未來5年四環以內的商品房平均價格的增長率將會減緩，其波動區間為3-10%左右，到2020年二手房的平均交易價格大致為8.0-12萬元/平方米，今年年底平均價格大致為5.5-9.5萬/平方米左右。本文預測的是平均價格，需要注意的是，北京不同城區和同一城區不同地段的商品房的價格相差甚大。總而言之，在抑制房地產市場泡沫的政策背景下，大中城市核心區域的房價不會一步調整到位，而是一個逐步減速的過程。而大中城市的非核心區域和相當部分的縣級城市的房價增長速度可能會下降得比較快，甚至出現負增長。

根據前面的分析，影響房價的因素相互交織，非常復雜，特別是5個主要影響因素可以說是房地產市場的頑疾，涉及到政治、經濟的諸多方面，在幾年甚至幾十年的時間里可能都無法完全調整過來，這也是我國政府一直沒有找到抑制房地產泡沫的快捷工具和政策措施的原因。

要抑制房地產泡沫不能急，只能慢慢來。首先，要進一步完善現有的財稅制度和官員升遷體制，使地方政府的財權和事權相匹配，減少地方政府對土地財政的依賴性和追求GDP的內在動力。其次，實施穩健的貨幣政策和精準的信貸政策，不搞大的信貸刺激計劃，加快人民幣國際化進程，充分發揮財政政策的引導作用。如何平穩地減少國內流通中的貨幣數量是未來貨幣政策的重中之重，可以規定企業信貸使用方向，適當提高二套住房的首付比率，并通過結構性的減稅措施，引導投資脫虛向實。再次，加強對股票市場的監管，保護好中小投資者的利益，通過減稅等措施來提高實體經濟的利潤率，為投資者開辟更多的投資渠道。第四，提高國民收入中一次分配的比重，構建合理的個人所得稅結構，減少社會財富的集中度，增加住房的剛需，減少其作為投資品的需求。第五，構建更加完善的社會保障體系，讓老百姓上得起學，看得起病，養得起老，扎實提高老百姓的消費水平，這樣不僅為老百姓的儲蓄找到了一個合適的渠道，而且有利于國民經濟的良性循環和發展。

（作者為北京師范大學經濟與工商管理學院教授）