我國的房地產行業是否存在泡沫

在我國目前房地產行業是否存在泡沫這個問題上，大部分學者和業內人士都持肯定態度，盡管在泡沫化程度上大家還有較大的分歧。所謂房地產泡沫就是由于投機等因素所引起的房地產價格嚴重背離其價值，土地價格和房屋價格畸高，表現為貨幣泡沫。與其他國家相比較，我國的房地產市場非常奇特，一方面地價和房價不斷攀升，另一方面卻是“鬼城”不斷出現，庫存不斷增加，一旦泡沫被刺穿，后果不堪設想。筆者采用國際通用的4個指標來研判我國房地產泡沫化的程度。

首先是房價收入比，采用的計算公式是：房價收入比=（全國或某個地區平均的房價×人均住房面積）÷人均可支配年收入。假設人均住房面積為30平方米，2011、2012、2013、2014和2015年全國的房價收入比分別是：11.1、10.5、10.2、9.3和9.3；同期北京的房價收入比分別是：22.9、24.8、30.0、25.5和23.6；均遠遠超過國際認同的5:1的合理水平。畸高的房價不僅給年輕人帶來了巨大的經濟壓力，更重要的是減少了他們可選擇的機會，遏制了他們創新創業的動力。

其次是住房空置率。筆者調研了25個城市的5000戶居民的住房情況，將居民每年居住時間累計不超過3個月的住房視為空置房。根據樣本數據，就所有樣本來說，住房空置率達到了25.6%，其中一線城市北京、上海、廣州和深圳分別為22.3%、20.8%、18.6%和17.9%；二三線城市，特別是縣級城市大多比較高，有的甚至超過了35%。更加令人擔憂的是，截止2016年5月，全國縣及縣以上地區規劃中的3500個新城、新區可容納34億人口，在我國人口出生率不斷降低的大背景下顯然是非常荒唐的。

發達國家的城市住房的空置率一般都很低，美國、荷蘭、法國和德國的自有住房和一般住房空置率在過去的20年里分別為3.2%、2%、6%和8%左右，反觀我國的住房空置率太高了。一般認為住房空置率為10%左右是比較合理的水平。

再次是房地產投資規模。2011、2012、2013、2014和2015年全國城鎮住宅投資總額占城鎮固定投資總額的比重分別為17.1%、15.9%、15.5%、14.5%和17.4%，但是，其結構很不均衡，不少城市超過40%。判斷一個城市的住宅投資規模是否合理需要綜合考慮其經濟結構，一線城市超過50%可能沒有什么問題，但一些中西部地區的城市超過30%，就值得關注。

最后是杠桿率。根據相關數據，在過去的幾年里，我國的房貸收入比不斷攀升，2015年底達到了46%，同年新增房貸銷售比達到了35%，2016年上半年升至42%，接近美國次貸危機期間的峰值水平。綜上所述，本文認為，我國房地產存在泡沫。但是，在分析和處理房地產泡沫時，我們應該綜合考慮不同地區的經濟結構、文化背景和消費習慣，分別對待，不搞一刀切。

房地產泡沫帶來了什么危害

一是增加制造業和服務行業的成本，導致實體經濟迅速衰退。房地產不僅與其他行業爭奪生產要素，而且對其他行業的成本的提高是全方位的，突出地表現為地價、租金和勞動力成本的不斷攀升。筆者的研究發現，房價對制造業和服務業的影響為負，我國目前每天都有不少企業，特別是微型企業倒閉，無不與高地價、高房價有關。

二是可能會帶來巨大的金融風險和危機，導致經濟陷入長期衰退。美國的次貸危機就是一個很好的例子。日本上世紀90年代初房地產泡沫破裂，導致其信用體系崩潰，經濟進入蕭條時期，至今尚未恢復過來。在價格高位購房的家庭生活陷入困境，帶來了一系列的社會問題。一旦房地產泡沫進一步吹大后破裂，最令人擔心的是社會的不安和動蕩，因為高位買房者有相當部分是年輕人和并不富裕的家庭，杠桿率非常高。

三是占用大量良田，嚴重污染環境。毋庸置疑，新城、新區所占用的都是城鎮周邊交通便利的良田，一定程度上觸及了我國耕地面積的紅線。另一方面，與房地產相關的企業大部分都是高污染企業，譬如水泥廠、磚廠、石灰廠和鋼鐵廠等，最突出的例子就是河北省，那里工業所污染的環境很長時間都不能恢復。

四是腐敗的溫床，群體事件的始作俑者。筆者研究發現，腐敗案件幾乎都與房地產市場有關，這是由房地產市場的特點所決定的。由于其高度壟斷，交易數額大且手段隱蔽，成為了許多腐敗分子的首選。進一步的研究發現，近25年來，我國大部分的群體性事件都是由地方政府強制征收土地所引起的，一些地方政府和基層組織在農民心目中的形象較差，房地產開發是始作俑者。

五是房地產泡沫進一步擴大了財富的不平等程度，使社會財富進一步集中到少數人手中，加劇社會的對立。房價的不斷攀升，擁有大量財富的人會購買更多的房產，從而獲得更多的財富。而年輕人和并不富裕的家庭只能通過貸款來購買住宅，淪為房奴。顯然，高企的房價會擴大和固化社會分層，激化社會矛盾。