【摘要】租賃型保障性住房政策在我國剛剛起步，而我國面積遼闊、各地情況不同，至今仍未出臺嚴密的全國性的法律法規。各地方根據自身特點在國家政策的指導下自行規定的政策，在取得巨大成功的同時也出現了許多問題，因此，加強租賃型保障性住房的后期管理成為實現保障性住房功能、保證保障性住房可持續發展的重要路徑。

【關鍵詞】保障性住房　租賃型　退出機制　困境　對策

當前，租賃型保障性住房已經成為我國保障房的主要形式，近幾年國家進一步加快了保障性住房的建設，從中央住房城鄉建設部到各地方不斷出臺新的規定。在2013年12月2日住房城鄉建設部根據《國務院批轉國家發展改革委關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》和《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》等文件精神，會同財政部和國家發展改革委起草了《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》。

內容要求從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房。從而進一步改善行政管理程序，刪繁就簡后的制度更加清晰，公共租賃住房和廉租住房并軌運行后退出機制的審核上也將統一，如此一來對于使用保障性住房的居民來說，將不再像從前一樣容易混淆。

衡水市雖然還未對保障性住房進行統一，但是在保障性住房的任務完成上、分配計劃以及入住上都取得了很大的進步，僅以桃城區為例，截止到2013年10月桃城區公共租賃住房項目開工率100%，竣工率達77.3%。已竣工項目抓緊進行配套施工，200套公共租賃住房有望年底前分配入住。①除了在完成目標上有所進展以外，根據《河北省城鎮住房保障辦法》、《河北省保障性住房準入退出管理辦法》、《衡水市城市低收入家庭認定辦法實施細則》有關規定，衡水市結合實際情況制定出了《住房保障申請家庭聯審聯查辦法》，對于涉及的相關部門、聯查程序以及監督機制做了規定，并明確規定紀檢部門對于行政不作為工作職責履行不到位、不作為的，玩忽職守，濫用職權的徇私舞弊的，依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。嚴格監督程序，有效地約束了政府部門利用職權徇私舞弊的情況發生，加之保障性住房信息公開化使得其政策更加公平、公正。

現行租賃型保障性住房政策解讀—以衡水為例

租賃型保障性住房是為了應對在經濟快速發展過程出現的城鎮部分居民生活困難，沒有住房保障的情況而產生的，目的是解決中低收入人群的住房困難，實現“居者有其屋”的居住理念。國家“十二五”規劃以來，全國加大建設保障性住房的力度，政府投入了大量的人力物力，但是在保障房的后期管理上，仍存在嚴重問題，最為顯著的就是租賃型保障性住房的退出機制不健全。建立公平、高效的租賃型保障性退出機制，實現租賃型保障性住房投入資金的良性循環、住房資源的高效利用是保障房功能得以保證，社會公平價值得以體現的重要內容。在租賃型保障房退出機制設計的理念上，既要考慮地方政府的財政能力、住房市場運行的狀況，又要考慮租賃式保障性住房的剩余使用價值、居民的平均住房水平等因素，因此應采取多元化的退出模式，在基本原則和目標相同的條件下，各地應根據本地實際情況采用適合于本地實際的退出方式。

當前租賃型保障性住房制度構建還亟需完善。首先在立法上住房保障制度方面的內容相對滯后，我國的立法機關也在不斷地研究探討，國務院出臺新的政策指導。自2012年7月15日起施行的《公共租賃住房管理辦法》中對于強制退出條件及其處罰措施做了新的規定，對于不當使用的予以重罰，對于不符合條件的應當強制騰退，但具體實施起來因現實情況多樣，依然存在著諸多問題。

根據衡水市的租賃型保障住房政策分析，退出方式主要分為主動退出與強制退出兩種，對于已經不符合其條件的應主動申請退出，對于拖退、隱瞞不退，以及違反《公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規定的進行強制退出，對于違規行為按照《辦法》規定進行處罰，新出臺的《辦法》相比之前在處罰力度上以及退出后過渡上有了很大的改善，然而從實施情況以及衡水近兩年的租賃型保障性住房的建設來看，依然還有很大的完善空間。

退出機制存在的問題和困境

現有制度存在的問題。對于租賃型保障房的退出機制各地方采取的方法大致相同，一是主動退出，二是強制退出，但退出的情況及處罰問題不能單靠國務院出臺的《辦法》來實行，還要和本地區的實際情況結合起來。實際問題也是復雜多變的，并且在經濟快速發展，人民生活水平大幅度提高的今天，如何既能合理制定處罰金額，又能減少改動政策的頻率是現在需要改善的地方。作為諸如衡水這樣的經濟欠發達城市，居民生活水平較其他一線二線城市而言還相對落后。保障性住房的目的是為了給沒有住房的年輕人一個過渡階段，給家庭困難的群眾一個改善其環境的時間。我國雖然每年都在興建保障性住房但仍然無法滿足需求，加之土地愈加稀缺，保障性住房的需求越來越大，而經濟適用房為小產權房，是可以永久居住的，從現實著眼這是不符合現狀的，而衡水市現在依然在實施，對于一個經濟不發達且保障性住房需求大的城市而言是極不可取的。

落實退出機制的困境。目前，大多數城市，特別是二、三線城市制度收入申報尚不成體系，收入核查制度也不完整，單純依靠居民住戶的自覺性進行主動申報、如實申報，在現實中很難保證其真實完整性。僅通過入戶調查來調查核實，工作量龐雜，收集的信息也未必準確。但是，租賃型保障性住房政策的享有者應具有嚴格的審查、批準程序和相應的監督機制，確定應退出租賃型保障性住房的對象，要綜合考慮使用者的收入狀況、財產情況和現有的住房情況，并結合本地經濟發展水平、居民收入水平和居住條件設定租賃型保障性住房的享受條件和標準，超出該標準堅決予以清退。具體情況包括三類：一是租戶申請時信息失真或者審核不嚴而享受保障待遇的；二是租戶的收入、財產和住房條件等得到了改善不應再享受保障待遇的；三是因為享受保障待遇的標準進行調整導致租戶不應享受保障待遇的。此外，那些雖符合標準，但違法或者違規使用保障性住房的租戶也應納入退出對象之列，包括利用住房從事違法活動、擅自改變房屋用途、將承租的住房轉借和轉租、住房長期空置等情況。除了在制度上的缺失以外，在落實租賃型保障性住房退出機制上也存在著諸多實際問題，其表現主要有以下幾點：

一是資產核查困難。保障性住房居民的家庭收入，個人及家庭資產情況是其符合租住條件的基礎，但是在現實生活中，對于資產的核查并不順暢，雖然《公租房管理辦法》中有明文規定，但是在現實生活中，在保障性住房小區仍存在著開高檔車或外租現象，并且屢禁不止。這是因為在資產核查時仍存在漏洞。

二是居民主動退出意識淡薄，會產生福利固化。居民在其意識中不愿意主動退出，從而導致保障性住房供給結構失衡，很多人對于退出制度很模糊，有些群眾在明知的情況下不愿意退出（見表1、表2）。由于中國長久的居住觀念以及普遍素質不高導致了居民主動退出的動力不足，很多學者提出獎懲機制，對于主動退出的應給予政策上的鼓勵。筆者認為主動退出應該是其租住租賃性保障性住房的義務，既然是義務，就不應給予獎勵，所以這種觀點不利于提高公民的道德素質。

表1：租賃型保障性住房退出機制了解程度調查

表2 ：租賃型保障性住房居民主動退意愿調查

資料來源：根據社會調查問卷獲得

三是應建立完善的退出保障性住房的法律機制。我國現在仍未有法律法規對保障性住房的退出制度上進行規定，在依法治國的今天，完善保障性住房的相關法律迫在眉睫。在保障性住房的退出制度上，有學者認為對于退出保障房群體，在購置商品房時應在政策上給予充分的支持，例如設立基金支持或者給以低息貸款②，筆者認為此做法不可取。原因有二，其一以現在的商品房價格上漲趨勢來看，政府充分支持會給政府帶來巨大壓力，商品房不同于保障性用房，二者費用差極大，政府建立基金來支持其購買商品房顯然是不現實的；其二近年來商品房市場火熱，房價居高不下，國家多次出臺政策壓低房價，如果給予退出保障房群體以低息貸款顯然也是不符合國情的。所以如何構建退出保障房后續的制度，還需要不斷的探索，新的《辦法》中規定退出者及家庭沒有住房的可以以市場價繼續租住其保障性房屋，雖然此做法不利于將房源騰出給更需要的群體，但也確是在努力的銜接退出后的后續工作。