【摘要】房地產泡沫是當前中國經濟系統健康發展的最大隱患。諸多征兆表明，中國處在地產泡沫破裂的高風險期，且可能引發嚴重系統性危機，需要以理性的勇氣應對。房地產泡沫并不是中國系統病的根源，而是中國經濟系統“高燒病”的表現。治理中國系統“高燒病”，需要借鑒中醫智慧，進行宏觀調控戰略目標的轉型：從激勵戰略轉向降溫戰略，把治療經濟發展中的急躁浮夸風納入改革的首要目標；走出速度誤區，從以速度保就業轉向以結構調整增就業；防止“帶病的城鎮化”；探索遏制房地產泡沫再度發生的新房地產模式等戰略舉措。
【關鍵詞】房地產泡沫 系統危機 宏觀調控 戰略轉型
【中圖分類號】F293 【文獻標識碼】A
房地產泡沫是當前中國經濟系統健康發展的最大隱患。房地產泡沫一旦破裂，將會引發系統性經濟危機。由于房地產泡沫具有像地震一樣很難預測的突發性、巨大破壞性等特性，因此在中國已處于房地產泡沫破裂風險期的背景下，需要高度重視并提前做好應對系統危機發生的預案和對策。
房地產市場出現的諸多征兆需要高度關注
第一，房地產已陷入不相信“狼來了”的群體非理性困境。房地產泡沫破裂之所以很難預測與認識，是因為受到泡沫悖論困擾。所謂泡沫悖論就是房地產市場泡沫越是進入臨近破裂的最后階段，在高房價帶來財富快速增長和表面繁榮的效應下，社會越會陷入不相信房地產泡沫會破裂的非理性認識誤區。目前中國的房地產正在進入群體非理性階段。
房地產市場從起步到泡沫形成，要經歷三個階段：第一個階段是剛性需求帶動房地產發展的啟動階段。第二個階段是投資需求帶動剛性需求階段。在這兩種需求拉動作用下，房地產價格快速上升，使社會出現“狼來了”的價格恐慌。第三個階段是投機需求主導的泡沫階段。房地產泡沫膨脹到一定程度后，無論出于對既得利益的保護，還是出于未來得到更多收益的期望，社會對房地產泡沫風險會失去警覺，陷入非理性的困境。恰恰是人們不相信“狼來了”之時，狼真的就來了。
目前中國的房地產市場正在進入這樣一種非理性時期。1998年停止住房實物分配、啟動住房市場化改革以來，中國的房地產市場經歷了兩個階段：第一階段，從1998年到2008年是住房消費需求主導房地產市場發展階段。第二階段，從2008年到2013年是投資需求帶動剛性需求階段。房地產價格快速攀升，引發了社會對房地產泡沫的恐懼心理，使許多剛性需求提前入市，投機需求和剛性需求共同成為推動房價上升的因素。
但是進入2013年以后，無論是主流理論界還是政府、無論是因剛性需求購房的人還是因投資需求購房的人，都認為前幾年所講的“狼來了”是個謊言。因為凡是與房地產有關的數據都是利好消息。2013年，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額同比暴漲181.72%，創歷史最高紀錄。國家統計局發布的數據顯示，2013年全年70個大中城市的房價，除了一季度同比漲幅低于10%外，從4月份開始，每月同比漲幅均以平均兩個百分點的速度上漲。70個大中城市中，價格下降的城市有1個，最高漲幅為20.6%，最低為下降1.8%。面對如此一系列利好數據，在2014年3月12日的廣州2014房地產年度論壇上，對房地產市場看好自然成為主論調。
在這一系列代表房地產利好的數字面前，很難用數據證明中國的房地產泡沫瀕臨破裂。但歷史事實比數據更重要。從1929年美國房地產泡沫和股票泡沫破裂到20世紀80年代日本房地產泡沫破裂，以及1989年東南亞房地產泡沫破裂，都是在房地產市場一派繁榮之中，人們不相信“狼來了”的情況下發生的。在日本房地產泡沫破裂之前的1987年1月、1988年1月、1990年6月，被調查者中“持有土地是安心并且有利的”比例分別為：65.2％、66.0％、67.2%。從以上數據可以看出，越是接近泡沫破裂時期，這種安心度比例越是上升。
第二，被投機捆綁的剛性需求力正在耗盡。目前最具爭議的是城鎮住宅空置率，有的學者講：“中國有6800萬套空置住房，中國住房市場的現狀是總量已經過剩。”①有的則認為，全國空置房僅1100萬套，仍處于合理區間。②如果說空置率是一個無法核定的數據，那么爭議比較小的是中國住房自有率這個數據，這可以從另一側面說明中國住房供給總量的現狀。目前，農村住房自有率為98%，城市居民住房自有率為85%。此外，還有15%的居民擁有兩套住房，中國最富有的5%的人，至少有3至5套住房。此外，不能忽略在建的住房。按照這個數據，可以說目前中國房子的總量可以滿足百分之百家庭的需要。針對這個問題，一些學者把中國房地產市場最大剛性需求指向了未來變成城市市民的2.5億農民工。且不說2.5億農民工是否都愿意和有能力進城，單從目前的城市高房價看，這屬于不負責任的對農民的“忽悠”。目前城市房價已經使城市白領階層望而生畏，顯然更超過農民的承受力。在中國自有住房率已經很高，現有存量剛性需求相對飽和，新剛性需要尚未形成的空檔期，單純靠投資需求支撐的房地產將會無法持續下去。
第三，政府已陷入債務困境之中，房地產最大推動力將會大幅度衰減。國家審計署發布的2013年第32號公告《全國政府性債務審計結果》顯示，截至2013年6月底，全國各級政府負有償還責任的債務206988.65億元，其中地方負有償還責任的債務108859.17億元。2014年、2015年將是政府還款集中期，資金需求密集，而未來3年之內也是房地產泡沫瀕臨破裂的高風險期。地方政府之所以有抑制不住的負債投資的沖動，根源于兩大原因：一是外部的體制因素，缺乏剛性約束的金融融資體制和政府負債的管理體制。二是內部的原因，房地產催發形成的土地財政收益驅動。許多地方依靠的土地出讓金收入要占預算外收入的60%以上。從2003年到2012年，土地轉讓金與地方本級財政收入的比例平均為50%。土地成為名副其實的“第二財政”。政府不僅是房地產市場最大推手，而且也是房地產最大的受益者。全國工商聯曾有統計調查顯示，整個房價當中有61%是被政府拿走了，其中包括地價與極高的稅費。根據官方數據粗略估計，政府和銀行2012年從房地產獲得的收入為47917億元，占全年房地產業銷售額6.4萬億元的75%。一方面是政府高額負債，另一方面是可供政府拍賣的土地資源越來越少。政府作為房地產最大推動力的這只手，其推力大減，房地產市場就會驟然降溫。
第四，房地產對居民財富抽吸的黑洞效應，已經到了無財富可吸的地步。目前卷入中國房地產這場游戲的，不僅僅是地方政府、房地產商和銀行，還有一個龐大的居民群。中國幾千年傳統的農耕居住文化，使中國居民對土地和房產具有西方發達國家所沒有的偏好需求。中國農民打工掙到第一筆錢，首選的投資是在農村蓋房子。在城市也是如此，無論是剛畢業的大學生抑或是剛到城市工作的人，大家不約而同地認為，在一個城市工作，必須有自己的房子。為了實現這個目標，基本上是舉父母和親戚的所有財力來解決。中國傳統文化決定了對購房的偏好，給中國房地產市場需求提供了動力。有關統計表明，西方發達國家自有住房率比較低，最低的只有30%，多數在40%至60%之間，超過60%的主要有英國和美國，分別為67%和64%。而如前文所述，目前中國城鄉居民自有住房率都遠高于西方。安聯集團發布的《2011年全球財富報告》顯示，中國富裕人群的房產占其總資產比重為72%。由于大量中下層居民是在房價出現高位后進入的，他們大部分是負債買房，房地產占其總資產的比重更高，甚至是負債資產。這些數據說明，目前中國居民財富總量中約有80%集中在房地產上。目前房地產對一般居民財富的抽吸效應，已經到了無財富可吸的地步。在居民財富80%被房地產捆綁的情況下，房地產泡沫一旦破裂，將會使城市80%以上居民的財富嚴重縮水，將會使大批的中產階層陷入入不敷出的負債生活，其中還有一部分被城市化的農民。
第五，與房地產相關聯的制造業出現了產能過剩。截至2012年底，我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃等產業的產能利用率分別僅為72%、73.7%、71.9%、73.1%，明顯低于國際通常水平。從2013年底開始，治理產能過剩成為中央推進產業結構調整的重要工作之一。從經濟系統產業關聯看，這些過剩產業恰恰是與房地產發展關聯度密切的產業。這些與房地產關聯的下游產業，它們的過剩恰恰是房地產投資過剩在下游的表現。正是由于房地產快速發展，形成了對這些下游產業的強大需求，才導致其盲目擴張。這些產業的產能過剩不僅僅是房地產投資過剩的前兆，更需要我們警覺的是，房地產泡沫一旦破裂，與此關聯的已經產能過剩的產業，將面臨著更加過剩的危機。
房地產泡沫破裂將會引發嚴重的系統性危機，需要勇氣應對
歷史教訓值得汲取，不要被表面繁榮所迷惑。房地產對整個經濟有其他產業所沒有的強拉動效應，由此也決定了房地產泡沫一旦破裂，給經濟系統帶來的風險也是巨大的。近代以來發生的一次又一次重大經濟危機的教訓一再證明，房地產泡沫一旦破裂，對經濟系統的破壞是致命的。1926年美國佛羅里達房地產泡沫破裂，間接引發了華爾街股市大崩潰，并導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。2008年發生在美國的次貸危機，也是由美國房地產泡沫引發。20世紀80年代日本的經濟危機，也是由于房地產“泡沫”破裂，重創了日本金融業，從此使日本陷入長達十年的經濟蕭條期。自1997年7月起，爆發了一場始于泰國、后迅速擴散到整個東南亞并波及全世界的東南亞金融危機，其背后也是與房地產泡沫破裂聯系在一起的系統危機。
我們不能以一般產品過剩的標準，來判斷房地產過剩。房地產往往以虛假繁榮掩蓋其過剩，使我們忽視它的危害性。房地產泡沫一旦破裂，將導致房地產價格直線式下降，像雪崩一樣給經濟帶來嚴重的損失。1923～1926年間，美國佛羅里達的房地產出現泡沫，地價在1923年到1925年的3年間，上漲了5倍。到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破裂后，也數倍下降。20世紀80年代日本房價在創下天價后，下跌70%左右；中國香港1998年房地產泡沫破裂后，連續下跌6年，下跌65%左右；1998年泰國房價曾跌掉3/4；中國臺灣曾下跌50%以上。2008年美國房地產崩潰，紐約房地產下跌了35%～50%，洛杉磯、舊金山房地產下跌了50%～60%，美國其他地區房地產下跌了65%以上。
以勇氣面對危機，相信天下沒有免費午餐的經濟定律。應對房地產泡沫破裂危機，最大的難題不是找對策，而是不相信這樣的危機會發生。美國著名經濟學家加爾布雷思撰寫的《1929年大崩盤》，通過對1929年美國經濟危機的研究，深刻揭示出泡沫經濟導致社會非理性認識的問題。加爾布雷思講到，當一個社會陷入非理性的困境中，最難的不是預測災難發生的本身，而是具備在“在一片大好形勢的時候，預測災難需要的勇氣”。③
目前的中國，就處在這樣一種是否具有這樣的勇氣理性面對房地產泡沫的挑戰中。無論經濟學家找出多少局部數據，說明中國房地產泡沫不會破裂，我們不要忘記經濟學的最基本定律：天下沒有免費的午餐。泡沫經濟，就是經濟增長中出現了一部分人可以免費獲得財富的現象。維系市場經濟健康發展的基本定律是等價交換。泡沫經濟意味著，財富生產在一種不等價交換的投機機制中進行。房地產泡沫就像一個健康身體上長出了一個只吸收營養、卻不為身體工作的贅瘤一樣。市場經濟要維系自身的健康和均衡，必須通過泡沫破裂的危機進行自我矯正和修復。加爾布雷思教授把這稱為鐵的定律。他在談到美國1929年大危機時講，“這是鐵的代償定律，20世紀20年代經歷了10年的好時光，20世紀30年代必將經歷10年壞光景”。④從2002年開始新一輪經濟增長以來，我們已經過了10多年的好時光。我們必須有勇氣接受這個鐵的定律：不是被動，而是要主動做好為免費的投機財富“埋單”的準備。
房地產泡沫背后的經濟系統“高燒病”，需要中醫智慧來診斷
中國經濟系統最大病癥：體力過度透支的“高燒病”。從系統辯證的中醫式思維看中國的房地產泡沫，可以發現房地產泡沫就像一個長在生命體上的贅瘤一樣，是生命機能失調的結果，不是生命系統出問題的根源。中國房地產泡沫的形成除了市場機制決定的一般因素之外，其最重要的因素是在政府對社會資源的過度配置下，導致的中國經濟系統的“高燒病”。自2002年以來，拉動中國經濟增長的房地產業、重化工產業、城鎮化等，均屬于對政府配置資源依賴度很高的產業。這些產業的特性與中國特有的強政府相結合，促成2002年以來的新一輪經濟增長。
自2009年以來，土地財政收益形成的內驅動力，GDP主義導向的績效考核形成的外部驅動力，城鎮化的快速發展，與中國非?？粗刭I房置地的傳統文化力量相結合，使中國的房地產泡沫具有西方發達國家沒有的特性。
在政府過度干預下，經濟系統的“高燒病”是當今中國經濟系統最大的病癥。從2009年以來，在中國經濟內在增長動力開始衰減的背景下，中央啟動的4萬億投資所誘發和激活的政府投資的沖動，從此使中國經濟越來越走向了政府投資拉動的畸形增長。脫離市場配置資源軌道的政府主導的經濟增長，陷入這樣一種惡性循環之中：地方政府借中央的城鎮化戰略東風，通過政府負債的方式進行城鎮化擴張。城鎮化擴張帶動房地產發展，又形成對高污染、高能耗的重化工產業膨脹的動力。城鎮化、房地產與重化工業均屬于資本密集型產業，這些產業的發展帶動了投資的不斷膨脹。在這樣一個不斷循環的過程中，拉動經濟增長的引擎力越來越偏離市場，政府配置資源的力量不斷膨脹。這樣一種動力畸形的經濟增長，成為一種“體力透支”的增長，即透支環境、透支能源、透支未來的增長，使整個中國經濟處在一種超出體力支撐的“高燒病”之中。
當今中國經濟的系統危機，與1929年的美國經濟危機有一個根本的不同：美國1929年的經濟危機，是在古典市場理論的指導下，政府過度無為導致市場自身調節失靈的危機，所以危機之后美國走向了政府干預經濟的改革道路。而今天中國經濟的問題，恰恰是政府過度干預導致市場配置資源的失靈。當前中國經濟的“高燒癥”，是具有中國式特征的病癥，需要中國式方式來診治。
中國經濟“高燒病”的根源是“心火過旺”。中國經濟“高燒病”的主要根源，不在市場，而在政府。而政府的“高燒病“，雖然有制度的原因，但首先是精神層面的心火過旺癥。
心火病的第一癥狀：自我膨脹的狂妄癥。2002年以來，重化工產業、城鎮化發展、招商引資、房地產等產業發展，誘致政府在經濟增長方面的作用快速膨脹，政府所支配的經濟發展資源快速增加，使當今的政府患上了一種嚴重自我膨脹的“高燒病”。最近幾年，各地政府在經濟發展中所使用的口號，體現出對市場和經濟規律的極度忽視。許多地方領導在講話中使用了與“大躍進”時期相似的口號，如“大干快干幾十天，迎接某某檢查／驗收”等；幾乎在所有地方政府招商引資的口號中，均使用了“做大做強”的口號；在許多地方政府關于城鎮化規劃和經濟增長總量的描述中，均使用了“五年再造一個城市”、“再造一個某某省或市”等口號。在增長速度的描述上，許多地方提出了“超常規發展”、“跨越式發展”、“彎道超車”、“三年初見成效，五年大見成效”等口號；其實這些已經不僅僅是口號，而是變成了許多地方政府雄心勃勃落地的施政戰略和對策，變成了人定勝天的“劈山造城”、“填海造城”的壯舉。
心火病的第二癥狀：惡性競爭誘發的增長強迫癥。既然政府在中國經濟發展中如此重要，政府又提出如此雄心勃勃的“大躍進”式發展目標，為了最大限度發揮政府在經濟增長中的作用，由此形成了蔓延全國的、自上而下的以GDP考核論英雄的政府之間的惡性競爭。在大力推進市場經濟的中國，出現了一個怪現象，這就是在一整套定量指標績效考核的體制下，政府之間的競爭強度比市場競爭強度還要大。上級政府把下級政府視為生產GDP、生產稅收的一個車間來管理。上級政府下達一系列經濟增長的考核指標，精細和嚴格到月排隊、季觀摩、年獎罰的程度。在巨大考核指標的壓力下，下級政府又把考核指標分解到各個部門，由此形成了全機關招商、不惜代價為招商而招商的情況。在這種自上而下的經濟增長指標考核壓力下，各級地方政府變成了參與市場競爭的主體，變成了比企業愿望還強烈的追求自身利益最大化的經濟人，變成了一個凌駕于所轄區域之上的最大的集團企業。
心火病的第三個癥狀：目標迷失的資本崇拜癥。傳統社會主義經濟理論把資本看成是社會主義的對立物。改革開放以來，我們在接受市場經濟的同時，也非常寬容地接受了資本。資本作為財富增值的工具，只要利用得好，就和市場一樣，完全可以為社會主義經濟建設服務。但是就像市場經濟可以失靈一樣，資本為社會主義服務的功能也會失靈。市場失靈通過市場本身無法解決，必須通過政府調控來矯正。資本失靈的矯正也是如此。然而，當代中國經濟發展遇到的最大問題是，嚴重經濟人化、資本化的政府，不僅不能承擔起矯正資本失靈的角色，反而陷入資本崇拜的困境中。即使在西方資本主義國家，資本也不是無約束的發展，西方國家為了抑制資本失靈給經濟社會帶來的弊端，有一整套遏制大資本壟斷、限制資本侵蝕社會公正與公平、防止破壞環境的法律以及限制政府介入資本經營的法規。按照社會主義市場經濟本質的邏輯，中國應比西方資本主義國家有更加嚴格的對資本限制的法律體系?，F實恰恰相反，資本在社會主義的中國得到比資本主義的西方國家更加高的待遇。如果說在價值和道德缺失的當代中國，青少年陷入到對明星、物質主義、消費主義的崇拜中，那么，我們政府則患有另一種心病，這就是在過度追求GDP中，陷入目標迷失的資本崇拜癥。
在計劃經濟時期，我們沒有給予資本應有的地位和功能是錯誤的，但是在今天，我們把資本推到神的位置也是錯誤的。目前政府對待資本的行為是扭曲的：政府喜歡大資本，不喜歡民間小資本；喜歡外資，不喜歡民資。對資本的關愛和服務超過了對人民的關愛和服務，甚至為了吸引資本投資而犧牲環境、犧牲群眾的利益。面對資本越來越超出其應有位置的狀況，中國社會出現了另一個怪現象：社會失語、理論失語、主義失語。
治療心火過旺癥需要理性的自信，正確認識危機會把中國帶到哪里去
從經濟演化的長周期規律看，危機是中國經濟社會轉型升級的必經階段。就像一年四季的循環，不經過冬天無法開始新一年一樣。在認識中國房地產泡沫破裂風險與經濟系統危機上，需要一種基于生命演化規律的新思維。不要把經濟系統看成一個機械系統，只要有足夠能量供給，這個機械系統就可以不受四季循環的約束不停地運轉下去。按照這種機械化思維無法知道系統危機會把中國帶到哪里去，但從生命演化周期規律看，就可以科學地認識到房地產泡沫危機將會把中國帶到哪里去。
（略）
Reasons for Replacing Stimulative Macro-control Policies with Cool-down Policies
—Beware of an Economic Systemic Crisis in China Caused by Real Estate Bubble
Zhang Xiaode
Abstract: The real estate bubble is the biggest hidden danger to the healthy development of Chinese economic system. Many economic signs show that China is now at a high-risk period where the real estate bubble may burst, which, if becoming true, will lead to serious systemic crisis, and it should be handled with reason and courage. The real estate bubble is not the root cause of China's systemic-risk disease, but reflects the "high fever" of the Chinese economic system. To cure it, the government need to learn from the wisdom in traditional Chinese medicine and initiate a change in the strategic goal of macroeconomic control. It should shift away from the incentive policies toward cooling-down policies, and make it the primary goal of reform to remedy the rashness and impulsiveness existing in economic development; avoid being superstitious about speed any more, and shift away from relying on development speed to securing employment toward increasing employment through restructuring; adjust the urbanization strategy that has been extensively implemented; and explore a new real estate model that would prevent the recurrence of real estate bubble.
Keywords: real estate bubble, systemic crisis, macro-control, strategic transformation
張孝德，國家行政學院經濟學部副主任、教授、博導，國家行政學院生態文明研究中心主任、中國鄉村文明研究中心主任。研究方向為宏觀經濟與區域經濟、生態文明與生態經濟。主要著作有《文明的輪回——生態文明新時代與中國文明復興》、《知識人與知識中國》、《模式經濟學新探》、《經濟學范式革命與中國模式解讀》等。
