【摘要】房地產業新發展模式的提出與近期房地產市場格局變化、調控周期失靈、貫徹新發展理念、進入新發展階段等方面有關。建立房地產業新發展模式需要堅持問題導向，從過去快速擴張規模式的發展轉向穩健多元化發展，包括房地產業供地、住房供給、行業融資、房企運營等方面。房地產企業向新發展模式平穩過渡有優化開發業務、增加輕資產業務、開拓存量業務、探索成長性業務和抓住政策機遇五大路徑。

【關鍵詞】房地產業 新發展模式 平穩過渡 【中圖分類號】F299.23 【文獻標識碼】A

房地產業新發展模式的提出

關于房地產業的發展，2021年12月，中央經濟工作會議首次提出“探索新的發展模式”；2022年12月，中央經濟工作會議指出：“消除多年來‘高負債、高杠桿、高周轉’發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”近年來，黨中央之所以多次提出房地產業新發展模式，主要與以下四方面有關。

首先，與2021年以來房地產市場大幅下滑、企業違約增加、爛尾項目出現有關。根據國家統計局公布的數據，從2021年下半年開始，房地產市場持續了20多個月的大幅度下行。2022年，全年商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為-24.3%和-26.7%，土地購置面積和房屋新開工面積同比增速分別為-53.4%和-39.4%；同時，根據Wind數據統計，從2021年到2022年，我國房企境內債務違約日債券余額規模和展期債券數量分別從 210億元、15只增長到1884億元、114只；2022年還出現了一些停工爛尾項目。為了扎實做好保交樓工作，促進房地產市場平穩運行，2023年3月3日，時任中國人民銀行副行長潘功勝在回答記者提問時指出：“我們推出了3500億保交樓專項借款，設立了2000億保交樓貸款支持計劃、1000億租賃住房貸款支持計劃。”可見，本次房地產市場下行幅度比較大、歷時較長，也暴露出來了一些問題，亟需思考過去房地產業發展模式是否可以持續。

其次，與調控周期失靈有關。過去房地產市場也曾經歷過如2008年、2014年等年份商品房銷售面積和銷售額的負增長。但是那時只要放松調控政策，市場馬上反彈。本次市場下行，政府在2021年10月開始改變金融政策，2022年各地方政府出臺了300多項放松調控的政策，購房按揭貸款利率已降到歷史低點，但至今市場仍在底部徘徊，政策放松的效果遠不及之前，需要研究房地產業出現了哪些新的趨勢性和結構性變化。

再次，與貫徹新發展理念有關。黨中央近年提出的有關高質量發展、滿足人民對美好生活的向往、貫徹新發展理念等要求均需要在發展房地產業的過程中落實。2016年12月，中央經濟工作會首次提出了堅持“房住不炒”的定位之后，政府堅持完善住房保障和住房市場“兩個體系”，通過穩地價、穩房價、穩預期等措施，促使住房回歸民生屬性。防范行業風險，推動房地產業與實體經濟均衡發展，都需要體現在房地產業新發展模式之中。

最后，與我國所處的新發展階段有關。我國房地產市場過去高速增長，依托于四大紅利：一是停止福利分房帶來的釋放市場需求的政策紅利，二是人口和城鎮化的紅利，三是流動性充裕的貨幣紅利，四是經濟高速度增長的紅利。經過20多年的發展，目前城鎮住房補欠賬任務基本完成，2020年我國城鎮人均住房建筑面積已達38.6平方米；勞動年齡人口占比自2012年起已開始下降，城鎮新增常住人口從2018年之前的年均超過2000萬人下降到2022年的646萬人；我國經濟發展進入新常態，房地產業發展需要適應新時期特點的發展模式。

建立房地產業新發展模式需要堅持問題導向

研究房地產業新發展模式需要以舊發展模式為錨點，分析清楚舊發展模式存在的問題，提出改進舊發展模式問題的方案，如此提出的房地產業新發展模式才有意義。當前房地產業存在的問題主要有以下方面。

第一，單一的土地供給模式尚待優化。目前城市政府仍是我國房地產用地供應的絕對主體。單一的土地供給來源，不斷推高土地價格，進一步加大了房價上漲和市場波動的風險。供地價格方面，“價高者得”的“招拍掛”出讓方式給地價上升創造條件。在“價高者得”的“招拍掛”出讓方式下，住宅用地價格持續走高，房價的過快上漲與此密不可分。據Wind數據庫數據測算，2020年22個重點城市中，北京、杭州、成都、寧波和廈門的樓面地價與商品住宅銷售價格之比分別為76%、52%、59%、56%和53%。2010年—2021年間，百城住宅類用地樓面地價增加了2.3倍，而同期住宅銷售均價僅增加0.7倍（如圖1所示），地價漲幅超過房價。

供地規模方面，人地房掛鉤失衡，部分熱點城市用地供應偏少，推高了地價和房價，同時也有一些城市供應量過大造成庫存過多。有學者統計①，2003年后我國建設用地供給越來越多地分配到了中西部地區，到2014年，中西部地區的土地供給占全國比重已經接近60%，建設用地供給占比增加了30個百分點；依據《全國土地利用總體規劃綱要（2006-2020年）》，到2020年新增建設用地中的65%被配置到中西部地區。而同期，東部地區比中西部地區人口大約多增加了近5000萬，可見供地指標錯配加劇了東部地區房地產市場供不應求的矛盾，在人口凈流入的大城市尤為明顯。

第二，“四重四輕”的住房供給模式不平衡。一是重售輕租。近年來，我國不少城市房價高漲，漲幅明顯超過收入和租金漲幅，形成了房價持續上漲的預期，導致有的城鎮居民恐慌入市、提前消費、高杠桿購房，壓抑了租賃住房市場的正常需求。此外，子女教育、居住證辦理等方面的租購不同權又使部分租戶不得不選擇提前購房。究其原因，住房政策長期重買賣輕租賃，忽視對住房租賃市場的培育和管理，無法適應近年租購并舉的住房制度改革方向。

二是重新輕舊。我國住房政策對老舊住宅維修養護的重視和支持力度不夠，限制了住房居住品質的提升。住宅專項維修資金是我國現有保障住房維修的重要資金，主要用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造，但隨著老齡住宅增多，住宅專項維修資金實際收繳額與需求額之間存在較大缺口，使用和管理也存在諸多問題。這不僅直接影響商品住房在全生命周期中的安全使用，還涉及城市居民家庭住房財產的保值增值，直接影響了城市居民住房滿意度的提升。

三是重市場輕保障。從住房保障體系來看，多渠道保障機制尚不完善。一方面，住房保障覆蓋面較窄，相當多的城市未將“新市民”納入住房保障體系，貨幣化補貼的住房援助政策還有待完善。另一方面，在政策設計上，以租賃式保障為主，子女教育問題未有效解決，城市“夾心層”群體的購房需求難以滿足。同時，住房保障配置不合理，根據第六次、第七次全國人口普查數據，過去10年鎮新建保障性住房套數占新增家庭戶數的比重為10%，大于城市8%的水平，而鎮恰恰是最適合貨幣化補貼的地方。

四是重預售輕現房。預售制度存在多重弊端，導致了部分風險隱患。我國實行商品房預售制度，在房屋未建交付前，購房者已將全部購房款直接支付給開發企業。國家統計局公布的數據顯示，自2009年以來，我國住宅銷售面積中期房銷售面積占比一直超過75%，其中，2019年、2020年、2021年則分別達到87.9%、89.8%、89.6%。在當前的預售制下，購房者幾乎承擔了爛尾、低質的全部風險，而預售資金卻成為開發企業的一項重要無息杠桿，大大降低了開發房地產的準入門檻，直至2022年政府出臺“保交樓”措施，問題才得以控制。

第三，高房價支撐的開發模式難以持續。過去房地產開發企業采取“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發模式。“高負債”表現在國內上市房企資產負債率普遍在80%以上，不少房企超過100%，遠高于制造行業負債水平。Wind數據庫顯示，2021年我國上市房企的資產負債率達到79.4%，僅次于金融業（90.9%）。從資產負債率增速的角度看，房地產業排在第一，2010年到2021年房地產業資產負債率上升了12.7個百分點，高出第二位能源業一倍以上（圖2所示）。

“高杠桿”表現在房地產開發除了有財務杠桿（即負債）外，還有經營杠桿、合作杠桿，并且是房地產開發企業獨有的。經營杠桿主要包括兩個方面：一是上下游企業墊資，如2022年，在房地產開發投資資金來源中，各類應付款占31.2%，遠高于國內貸款11.7%的比重；二是利用預售定金、首付款及按揭貸款獲取新項目，2022年預售定金及按揭貸款占開發投資資金來源的比重為49%。合作杠桿主要是指通過企業合作開發，爭取并表，以小投入迅速擴大規模。圖3顯示了房地產開發企業合作杠桿的趨勢，規模較大的房企，合作杠桿相對更大。

“高周轉”表現在房地產企業盈利主要靠快銷商品房實現。如2021年，在房地產開發企業主營業務收入中，商品房銷售收入占比達到94.9%。在加杠桿支持下，2016年—2018年我國前30強房企的三年銷售復合增長率，僅僅中位數的增速就達到40%。由于資金和土地資源均向規模房企集中，多年來房企嘗到了加杠桿、沖規模的甜頭，規模至上成為行業共識。但房地產企業加杠桿、高負債運營是一把“雙刃劍”，“三高”模式需要有持續上漲的“高房價”給予支持。在“房住不炒”定位下以及在行業高速增長的紅利消減下，房價上漲空間受到控制，高回報不再，高周轉失靈，高杠桿的風險更加凸顯，“三高”的房地產開發經營模式難以為繼。

第四，以債權為主的房企融資模式面臨高風險。與發達經濟體相比，我國房企間接融資比重大，負債融資率較高。如2021年我國房地產業上市房企的資產負債率達到79.4%，相比而言，中國香港四大龍頭房企2018年平均資產負債率僅32%，其中新世界發展、長實集團、恒基地產、新鴻基地產的資產負債率分別為47%、28%、28%、23%。其他國家房地產企業負債率也遠低于我國，如美國為57%，英國為38%②。我國房企在開發環節，依托信托基金、開發貸等方式進行融資，并隨著項目不確定性的減小，不斷用低成本的融資置換高成本的融資，如拿到預售證后即可用成本較低的開發貸置換成本較高的信托資金，房企還通過上下游占款、要求建筑企業墊資等方式增加表外負債；在銷售環節，預售制成為房企加杠桿的工具，但是在預售制下，購房者對需要自己承擔的風險的認識可能并不充分。當房價不再上漲、銷售周轉速度下降、融資壓力加大時，房企債務風險就會不斷積累和顯現，并外溢到上下游企業及購房者身上。

第五，運營類的商辦地產經營模式不夠成熟。我國商辦等持有經營類地產缺乏長期資金支持，以散售為主，管理水平還有待提升，近年庫存持續攀升，空置率走高。2020年我國商辦地產新開工達到6.0億平方米，較2010年增長75%，高于同期新開工住房面積27%的漲幅。受經濟周期、產業結構變化等因素影響，傳統工商業對商辦物業的需求有所下降。長期供大于求導致商業地產待售面積持續增加、空置率不斷攀升。戴德梁行數據顯示，2021年6月，北京、上海、深圳甲級辦公樓的空置率分別為17.5%、14.6%和22.3%。我國大量存量商業地產運營效率不高，成熟的運作模式尚未形成。相比而言，在發達經濟體，市值最高的房地產公司往往不是開發公司，而是租賃型房地產投資信托基金（REITs）、綜合型的服務公司、資產管理公司等，這值得國內房企轉型升級參考。