【摘要】“租購同權”是國家保障公民居住權的體現(xiàn)，包含租戶與業(yè)主在社會公共服務方面的同權，以及在共享小區(qū)資源方面的同權。前者蘊含著教育公平的議題，不但需要在需求側簡政放權，更需要教育資源的供給側改革；后者則需要厘清公權與私權的關系，保障公租戶的同權，政府更多地是要發(fā)揮公租房產(chǎn)權人的功能，審慎行使公權力，政策制定應當遵循合法性、合理性、可行性的基本原則。

【關鍵詞】“租購同權”   居住權  公共政策    【中圖分類號】D923    【文獻標識碼】A

2016年6月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變。2017年7月，廣州破題，推出“租購同權”，引發(fā)市場熱議。與此同時，以住建部為首的九大部門聯(lián)合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，中央提出的房地產(chǎn)調控長效機制逐漸浮出水面。

必須把教育、醫(yī)療等社會公共資源與租賃掛鉤，賦予租戶與業(yè)主同等的待遇

既然要鼓勵租房、保障長租，那么必須把教育、醫(yī)療等社會公共資源與租賃掛鉤，賦予租戶與業(yè)主同等的待遇。說起來簡單，但牽一發(fā)而動全身，這涉及到了社會公共資源的分配。醫(yī)療等其他資源與住所相對關系不大，與住房掛鉤的最主要的公共服務就是子女教育，這也是幾乎所有居民最焦慮的心結。因為牽扯到教育公平的問題，公眾關切度極高，制定政策稍有不慎就可能引發(fā)群體性事件，因為在任何城市，優(yōu)質的名校資源都是稀缺的，而市民的教育需求幾乎是無窮大，每個父母在沒有成本制約的條件下都會希望自己子女上名校，“租購同權”涉及到如何“分蛋糕”的問題。

廣州新政中的“租購同權”并不是無條件的絕對平等，而是有條件有步驟地滿足人民群眾的教育需求。為“租購同權”設置必要的制度門檻是實事求是的，否則在僧多粥少的條件下，不但解決不了入學讀名校問題，反而將引發(fā)學區(qū)房租金炒作和一線城市人口過度膨脹。可以設想，假設門檻為零，名校周邊的學區(qū)房無論業(yè)主還是租戶都能保證入學，人們必將涌入一線城市的名校周邊租房，學區(qū)房的“天價”不但得不到平抑，租金水平也很有可能失控，這與“租購同權”政策的初衷無疑是相背離的，也會損害政府的公信力。

其實“租購同權”政策北京早就有之，條件比廣州還寬松。北京擁有全國最多的外來人口，外地人為北京的建設和發(fā)展貢獻良多。非京籍“幼升小”政策一直是租房可就近入學，有五證即可：父母或其他法定監(jiān)護人本人在京務工就業(yè)證明、在京實際住所居住證明、全家戶口簿、北京市居住證（或有效期內居住登記卡或暫住證）、戶籍所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的在當?shù)貨]有監(jiān)護條件的證明。在學區(qū)入學名額有余量的條件下，符合條件的租戶子女就近入學沒有問題；但名校資源供不應求，競爭激烈，入學依然有優(yōu)先順位，業(yè)主子女都不一定能排上，租戶子女大多也只能望“名校”興嘆。

“租購同權”“教育公平”需要授權各城市因地制宜制定政策

歸根結底，“租購同權”問題的本質是稀缺資源供不應求，如何分配才能體現(xiàn)教育公平？筆者認為，各城市的具體情況不同，教育資源有多寡差異，人口分布也不均衡，一線城市亟需遏制“大城市病”，而二三線城市則可能更需要的是吸引人口流入，“租購同權”“教育公平”需要授權各城市因地制宜制定政策，不但需要在需求側簡政放權，更需要教育資源的供給側改革。

第一，法律授權各地政府制定行政法規(guī)，設置“租購同權”的條件，但除了京滬等一線城市，原則上其他城市應當逐步淡化乃至取消戶口等限制，積分落戶規(guī)則應當公平、透明、開放。第二，住房租賃法規(guī)應當明確租戶享有子女就近入學享受公立教育的權利，但不意味著就讀名校；在名校額度有限的條件下，應當明確租戶與業(yè)主的排序順位，公開、公正、公平分派學位。第三，租戶申請就近入學，應當在程序上簡化手續(xù)。例如廣州市要求租賃合同必須登記備案，而現(xiàn)實中絕大多數(shù)民事租賃合同是不愿登記的，因為涉及到稅費等成本，這種條件在某種程度上增加了租戶的負擔。我國最高法院關于租賃合同的司法解釋明確規(guī)定了登記備案不是租賃合同的生效條件，不影響租賃合同的成立，行政法規(guī)不妨參照此項規(guī)定。第四，法律應當明確業(yè)主對租戶申請入學負有協(xié)助義務，不得額外收費，租戶有權請求業(yè)主出具相應的證明。現(xiàn)實中由于租戶申請入學需要業(yè)主出具租賃證明，業(yè)主往往據(jù)此刁難租戶，不予協(xié)助，或者臨時加價收費，對此住房租賃法規(guī)應當予以規(guī)制。第五，立法促進教育公平，教育資源實施供給側改革。“租購同權”是需求側的調整，而教育公平更重要的是供給側的公共資源均等化。很多國家的公立學校，校長和師資法定輪換，定期流動，以使所有的教育資源均等分布，堅決防止“名校”化。

解決租戶與業(yè)主在小區(qū)資源共享方面的問題，關鍵在于如何厘清公權與私權的關系

“租購同權”不但包括社會公共服務的同權，還包括小區(qū)內部資源是否同權的問題。解決租戶與業(yè)主在小區(qū)資源共享方面的問題關鍵在于如何厘清公權與私權的關系。小區(qū)內道路、綠地、景觀、車位是建筑物區(qū)分所有權的共有部分，業(yè)主購房時已支付公攤面積對價，日常維護費用也計入物業(yè)費，毫無疑問屬業(yè)主產(chǎn)權。商品房業(yè)主認為公租房租戶的“同權”是“搭便車”的揩油行為，而未來隨著住房租賃的大發(fā)展，此類矛盾必將凸顯，要依法公平處置此類矛盾需要從以下幾方面入手。

首先要區(qū)分私人出租的商品房和政府提供的公租房。如果是私人提供的商品房租賃，租戶實質是根據(jù)合同享有出租人的權利，業(yè)主對小區(qū)資源享有什么權利，租戶就享有什么權利。這沒有太多爭議。有爭議的是政府提供的公租房。這些房屋是開發(fā)商根據(jù)賣地時的土地使用權出讓協(xié)議配套建設的。以前的很多商品房小區(qū)配建公租房、回遷房的，開發(fā)商往往事先在內部自建圍墻隔離，房價與物業(yè)費也不同，從而形成了區(qū)隔居住的歷史格局。政府規(guī)定保障房與商品房混搭配建，禁止區(qū)隔共享小區(qū)環(huán)境，也是出于對階層融合、社會和諧的公共政策的考量，無可厚非。

商品房業(yè)主依照物權法維權與政府的公共政策之間應如何平衡？其實，要想解決這一問題，政府不必動用公權力，作為公租房的產(chǎn)權人直接行使物權即可；對于商品房業(yè)主權益的保障，則更多體現(xiàn)在銷售之初開發(fā)商的披露和告知義務上。在法理上，本來在國有土地使用權招拍掛的時候，政府就已經(jīng)公示了公租房的配套建設情況，開發(fā)商在舉牌競價的時候對此已有充分預期。這種地塊成交價格與純商品房住宅用地相比，由于附帶保障房義務，土地出讓金往往較低，最終也會傳導到房價上，政府是以此為代價換取了配套公租房的產(chǎn)權，并分攤了相應的公攤面積。之后，政府作為公租房的產(chǎn)權人低價出租給了符合條件的租戶，因此，要求公租房租戶與商品房業(yè)主同權，屬于政府產(chǎn)權的題中應有之義。當然，公租房租戶的物業(yè)費比商品房業(yè)主要低，針對這一情況，政府可以按保障房數(shù)量對物業(yè)公司給予一定財政補貼或者免稅優(yōu)惠。

為了防止此類糾紛，保障商品房業(yè)主的合法權益，政府應當立法明確開發(fā)商負有披露和告知的義務，在銷售此類小區(qū)時依法公示，對購房業(yè)主明示告知并在合同中明確約定商品房與配建公租房共享小區(qū)資源。如果開發(fā)商違規(guī)隱瞞該信息，需要承擔相應的行政處罰，此外，因在民事方面對購房人構成欺詐，商品房業(yè)主還有權撤銷合同，并要求損害賠償。至于歷史形成的很多小區(qū)內已建的區(qū)隔圍墻，如果不是私搭亂建的違章建筑，嚴重阻礙交通侵占公地，基本上應以尊重現(xiàn)狀為原則。

（作者為對外經(jīng)濟貿易大學法學院教授）

【參考文獻】

①周強：《租房讀“名校”能實現(xiàn)嗎？》，《中國教育報》，2017年7月20日。

責編/宋睿宸    美編/于珊

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