需平衡更復雜的利益鏈條

集體土地建設租賃住房，此前也曾放過一些小口子。

國土資源部土地利用司有關負責人日前就《試點方案》的解讀中提到，此前的個別試點可追溯到2012年，《國土資源部關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》中規定：“對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，確需利用農村集體建設用地進行租賃住房建設試點的，按照‘嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控’的要求，由省級人民政府審核同意試點方案并報我部審核批準后開展試點。”

此后，北京、上海等地都做過類似嘗試，北京力度相對較大，在平房鄉、唐家嶺、太舟塢等5個集體建設用地試點，計劃建設1.28萬套租賃房。

在北京模式中，試點的集體建設用地，嚴格按照國土部文件中“封閉運行”的要求，都用于建公租房，按照保障房系統分配、管理，屬于建在集體土地上的公租房。

不過，此次兩部委的《試點方案》并沒有明確，未來租賃房會繼續采取“封閉運行”的管理模式，還是會選擇開放式的市場化租賃模式來運營。

在覆蓋人群上，《試點方案》提出，“以滿足新市民合理住房需求為主”。“試點方案沒有區分，房子是租給外來農村人口，還是也可以租給城鎮戶口的人群，這是聰明的做法。”黨國英對《中國新聞周刊》表示，不應該限定租給什么人，只要是低收入者都應該被覆蓋。

在黨國英看來，走出灰色地帶的集體建設用地租賃房，不能再停留在過去散、亂、差的狀態，要有長遠考慮，“房屋建筑設計要有長遠打算，更多地考慮家庭使用的需要。”黨國英對《中國新聞周刊》說，以后的農村人口中，獨自外出打工人員的比例會逐步縮小，舉家進城的情況會越來越多，類似“筒子樓”的房屋建筑將不能滿足他們的需要。

另一方面，要盡量避免集體出租房經營與農民出租房之間的過度競爭，要確保農民自己的住房出租收入減少后，能從集體經營收入分配中得到補償，甚至有所增加。

在楊現領看來，村集體建設和運營租賃房，需要強化“專業能力”。“從村集體的角度，自身并不具備造房、招租、運營等能力，最終還是要引入專業的公寓企業來合作建設，村集體只提供土地或現有房屋，收租金和分成的模式。”他認為，在監管方面，雖然流轉環節簡化了，但一定要有完整的備案和監測體系，建設官方的租賃和監管平臺，是很重要也很必須的一項手段。

在監管方面，《試點方案》特別明確，租賃房不得“以租代售”，意在和“小產權房”劃清界限，完全沒有對“小產權房”網開一面之意。

“集體建設用地租賃試點不等于小產權房交易合法。”楊現領對《中國新聞周刊》表示，集體建設用地租賃住房試點，目的是為了構建購租并舉的住房體系，穩定房地產市場，這和“小產權房”是兩個概念。

此次《試點方案》也為以后形成長效機制留有期待。比如，其中提到，“要形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。”在項目規范化運營方面，要求試點項目要配備醫療、教育等公共設施，并且探索承租人獲得基本公共服務的權利，特別是要探索健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

在楊現領看來，這波紅利會給村集體和農村人帶來重大機遇，農民將成為大批租賃房的股東，長期享受集體土地帶來的紅利，但背后涉及比國有土地更為復雜的利益鏈條，需要厘清。

“集體土地合法租賃后，租戶的合法權益，租購同權如何真正實現，這其中各環節利益鏈條上的個體和集體的利益平衡，有待政府形成良好的監管機制和市場驗證。”楊現領說。