中央商務區（Central Business District），即CBD，是城市的經濟發展中樞和城市各類商業活動的核心區域，具有超強的經濟輻射能力。它標志著一個城市的現代化程度，是現代城市的亮麗名片。是否擁有功能完備的中央商務區，已經成為當今衡量城市發達程度的主要標志之一。目前國外著名的中央商務區有紐約曼哈頓中央商務區、倫敦金融城中央商務區、巴黎拉·德芳斯中央商務區、東京新宿中央商務區等；國內著名的中央商務區有北京朝陽中央商務區、上海陸家嘴中央商務區、武漢王家墩中央商務區等，這些中外既有中央商務區發展的經驗得失，可以為當前國內各地蓬勃興起的中央商務區構建熱潮，提供一些寶貴的啟示。

一、中央商務區的功能、特征與形成途徑

建立中央商務區是適應國際經濟發展趨勢的需要，是建立現代化大都市的需要，是城市經濟發展的內在要求。它有利于培育新的經濟增長點，有利于開展招商引資，有利于顯著提升產業層次、優化產業結構、促進高層次人才就業。中央商務區可以帶來顯著的外部效應：一是行業“外溢效應”，二是聚集經濟效應，三是聯動效應，四是美譽效應。一個成功的中央商務區，其品牌就是一種寶貴的無形資產，能有效提升城市的地位和影響力，影響著一個城市及區域的盛衰。作為現代都市的經濟中樞和核心，中央商務區的功能主要體現在下列幾個方面：一是商務活動中心，二是服務中心，三是信息中心，四是購物娛樂中心。

中央商務區通常應當具備以下基本特征：其一，地位顯要，不僅是城市的核心，也往往是區域的金融中心、經濟中心和科技中心；其二，具有強烈的輻射能量，對所在區域的經濟有強大的帶動作用；其三，經濟資源高度集聚，資源配置密度極高；其四，是當地人流、物流、信息流、資金流交匯的結點，經濟流量巨大；其五，寸土寸金，土地利用率極高，高樓林立；其六，公司總部遍地，服務機構云集，高端產業集中，現代服務業發達；其七，具有現代化的辦公環境，基礎設施完備，交通通訊便捷；其八，是所在城市的窗口和名片，代表著城市的形象和風貌。在當代經濟環境下，中央商務區的特征逐步發生了一些演化。其一，隨著信息技術在各領域的延伸，中央商務區地域和空間方面的邊界逐漸淡化。傳統的中央商務區通常處于城市的地理中心，而在新經濟形勢下，中央商務區更青睞于經濟中心或經濟發展潛力大的地區，泛城市化和泛中心化趨勢愈來愈加明顯。其二，在傳統辦公條件下，基礎設施主要就是辦公樓，而在當今時代，中央商務區本身就應當是一個運轉高效的電子商務中心，信息中心功能的強弱是區分中央商務區能級的重要標志。其三，近年來隨著對城市化的反思，人們在注重中央商務區經濟功能的同時，還愈來愈多地注意在中央商務區建設中彰顯以人為本的城市設計理念，注重對人才的吸引力。其四，過去的中央商務區主要是注重產出與服務型，而新形勢下的中央商務區應當更注重于創業與投資型，為招商引資提供平臺，形成科技、人才、資本與文化結合的匯合點。

中央商務區的形成，與某一地區的商業傳統、生活習慣、文化背景、交通通訊條件等因素都有關聯。而從經濟動因看，首先是為了降低交易成本；其次，由于獲取信息便捷，一方面提高了市場機制的有效性，另一方面也有利于技術擴散，有助于新技術的采用和激發創新；再者，也有利于聚攏人才，因為高端的環境必定帶來高端人才的聚集；此外，中央商務區最容易形成總部經濟。各種公司總部聚集在一起，必然需要相應的配套服務，導致現代服務業尤其是知識型服務業的勃興。中央商務區的形成是經濟社會發展水平的必然產物，不能僅從城市空間發展角度來看待中央商務區的成因。

從演進規律看，中外中央商務區的發展歷程總體上呈現出由商貿功能向商務功能的演進趨向，大致經歷了一個由低級到高級的形態演進過程，即：小商業點—傳統商業中心—現代中央商務區。當城市中心區無法滿足需要時，便會發生中央商務區的擴展，出現另建新中央商務區或構建子中央商務區的作法。中央商務區功能的演變還體現在從過去單純的專業化向相對綜合化方向發展，各現代服務業之間日益呈現出產業融合的跡象。概括起來，國際上著名中央商務區的形成途徑基本有三種：一是自發形成，如美國的曼哈頓，初期是商業中心，后來逐漸演變成中央商務區；二是政府引導，如法國的拉·德芳斯，初衷是為了保護巴黎老城而將大量商務機構外遷，在新的地段建成商務區；三是為了分流主要中心區的經濟發展壓力而建立起來的副中心，如日本新宿的中央商務區。

二、中央商務區形成的條件考察

中央商務區形成發展的基礎條件包括雄厚的經濟實力、顯著的帶動影響力、第三產業興旺發達、交通等基礎設施完備等。其一，需要經濟發展水平條件高，只有經濟基礎雄厚，中央商務區才會有活力，才會繁榮；其二，需要產業發展水平高，實現產業結構高度化，產業之間協凋發展；其三，交通等基礎設施建設水平高；其四，大量的公司總部聚集；其五，政府服務水平高。概而言之，中央商務區的形成是城市集約化發展的必然結果，區域競爭是中央商務區形成的直接動力，服務于產業發展是中央商務區的核心使命，產業發展是中央商務區活力長存的基礎，專業化管理能力是中央商務區競爭力的根本。

在規劃設計中央商務區的時候，是應當在老城區進行功能替換，更新完善原有中央商務區的功能結構，還是應當另辟新區重建一個具有現代功能結構的中央商務區？是應當重點打造一塊中央商務區，還是應當使商貿功能和商務功能空間分離，構建多核心結構的中央商務區?在這一問題上，對中央商務區的選址有兩大類不同的觀點：一種觀點主要從空間角度看問題，認為中央商務區應當位于城市的相對中心位置；另一種觀點主要從功能角度看問題，認為中央商務區屬于城市規劃中商務功能相對集中的專門化區域。在具體操作中，從前者出發者，多主張在老城區打造中央商務區；持后一觀點者，則多傾向于在新城區另建中央商務區。從實踐過程看，自發產生的中央商務區多位于原先的商業中心區地段；而政府規劃引導而成的中央商務區，則更多地位于城市近郊。與國外發展進程相仿，從國內中央商務區的形成與發展也是大致有這樣幾種模式：一是自發形成的；二是為分流老城區壓力而主動遷出的；三是在統一規劃下新建起來的。從動因角度分析，開發政策構成了城市中央商務區發展的外部推動力，而勞動力、資本、技術、制度等要素的整合與相互作用則構成了中央商務區發展的內生動力。所以，應當選擇那些綜合區位條件好、預期效益和影響力大、風險程度小的地段，進行中央商務區建設。