經濟適用住房目標的壓力。1992年出臺的《聯邦住宅企業金融安全和穩健法案》所提出的經濟適用住房目標為政府贊助企業設立了量化的業務指標，以便其更好地服務于美國住房金融市場。經濟適用住房目標每年更新一次，由美國住房與城市發展部負責確定具體標準，并監督政府贊助企業完成這些指標。
表4給出了1996年到2009年經濟適用住房目標中要求政府贊助企業完成的中低收入家庭抵押貸款購買指標。從2001年開始，該指標從42%提高到了50%，意味著政府贊助企業每年購買的抵押貸款中至少有50%是對中低收入家庭發放的。在2005年在2008年期間，這一指標又從52%提高到了56%。盡管目標要求的提高是為了擴大美國低收入家庭的房屋擁有率，但它同時迫使住房政府贊助企業在較短的時間內大幅擴大業務規模。更重要的是，美國住房與城市發展部沒有提出任何目標實現路徑，并將住房贊助企業購買的基于中低收入家庭住房抵押貸款的私人標準抵押貸款證券也計入目標完成度之內。某種程度上，經濟適用住房目標也對危機前政府贊助企業的風險積聚起了促進作用。
美國住房政府贊助企業風險積聚的教訓及啟示
為落實十八屆三中全會精神和國務院要求，2014年，我國也成立了政策性住房金融機構——國家開發銀行住宅金融事業部，主要任務是大力支持棚戶區改造和城市基礎設施等相關工程建設。未來也有可能籌建國家住房銀行，我國政策性住房金融業務正在漸次開展。因此，有必要總結美國政策性住房金融業務的經驗和教訓，為我國政策性住房業務的更好開展提供有益的借鑒。
美國住房政府贊助企業的經驗教訓。美國住房政府贊助企業由于在危機中的巨額損失以及自身資本儲備不足瀕臨破產。為穩定美國住房金融市場，聯邦政府在2008年宣布將由聯邦住房金融局對政府贊助企業進行托管。同時，美國財政部與政府贊助企業簽署的《高級優先股購買協議》為后者注入了資金。設立住房政府贊助企業的初衷是為了保護借款人利益，穩定金融市場，但在2008年的國際金融危機中，兩房在某種意義上起到了推波助瀾的作用。根據對美國住房政府贊助企業風險管理中存在的漏洞，以及對風險積聚原因的分析，本文認為有以下三點經驗教訓值得中國政策性住房金融機構和監管部門借鑒。
第一，政策性金融機構的逐利行為會放大信貸風險。次貸危機前，作為私有化后的上市公司，兩房為獲取最大利潤，利用其有政府信用擔保的融資能力，大量購買私人標準抵押貸款證券的套利行為增大了風險暴露。同時，為降低成本，犧牲風險免疫，在風險管理策略上存在一系列漏洞，如，過多使用短期債務工具，導致現金流入與流出不匹配，增大了短期債務替換風險；沒有合理使用可贖回債券覆蓋其留存抵押貸款組合；不完美對沖策略忽視了對沖極端利率波動的必要性，導致在利率持續單調變化的環境下企業成本持續上升。
第二，忽視監管目標的實現路徑是風險積聚的隱患。美國住房與城市發展部在沒有監管政府贊助企業目標完成手段的情況下提高了經濟適用住房目標的標準，導致政府贊助企業通過購買私人標準抵押貸款證券實現達到政策要求的目的。另外，在購買面向中低收入家庭的抵押貸款的過程中，住房政府贊助企業實際上為一些無法承擔抵押貸款的高違約可能家庭提供了融資。
