【摘要】中國的房價具有粘性價格和剛性價格的特征。我國房地產在行業范圍的泡沫不存在，存在的是結構性泡沫。房地產業在行業內部和區域之間不會因為部分調整而出現大的崩塌性事件。作為房地產整體，2016年房價還會上升。

【關鍵詞】房價 粘性價格 剛性價格 房地產泡沫 【中圖分類號】F299 【文獻標識碼】A

最近一段時間來，房價又成為爭論的熱點，判斷房價的趨勢又以挑釁性的方式橫在了我們面前。判斷我國房價2016年的走向，長時間存在著好壞兩個極端結論。筆者試圖從過去十年物價和房價的歷史趨勢線上，看看基礎數據中能夠為我們提供什么樣的啟示。

房價十年：歷史趨勢線回顧與小結

為了對我國整體房價的趨勢做出判斷，本文采用國家統計局十年來關于物價和房價的相關數據。在右圖中，我們收集了國家統計局過去十年間（2005-2015）關于零售物價的統計指數。在2010年以前，國家統計局不存在統計意義上的房價欄目，我們選用與房價指數密切相關的建筑業增加值來替代。

右圖中，我們總結出過去十年間我國房地產價格的發展趨勢線。第一，與零售物價波動序列相比，我國房屋價格的波動序列要大得多。過去十年間，零售物價波動最高的一年（2008）是5.9%，而同期不少城市房價波動是20%以上，有的城市甚至是翻番的。這在一定程度上引起了消費者的恐慌，也帶來了社會輿論的激烈爭論。

然而，2008年當年，圖中建筑業的增加值同比卻大幅下降。這是我國執行“雙防雙控”——防止個別領域的物價上漲帶來全面的通貨膨脹，防止個別行業的景氣生產變成全面的生產過熱；控制貨幣過度投放，控制固定資產投資——宏觀調控政策的后果。“雙防雙控”壓低土地供給和開工項目，并不能壓低房價，反而由于供給減少預期，剛性房需導致價格上漲。果不其然，2010年當年70多個大中城市房價同比上漲了6.4%，當年的物價僅僅上升了3.3%。

第二，我國房地產行業還處在從嬰幼時期向少兒時期成長的高速波動期，尚未達到成熟階段。我國房地產成長的高速波動特征可以從兩個方面來理解：首先是巨量的消費人群存在著一時難以滿足的剛需。其次，樓盤的供給者在產品設計上極度雷同，比如，如果是住宅，75-150平米的單元戶型競相上馬，比如住宅中，75-150平米的單元戶型競相上馬，但8-15平米、適合遷徙型人群的Efficiency戶型和更加變異的單元戶型在我國還幾乎是空白。

第三，房地產的周期比宏觀經濟的商業庫存周期要長得多。雖然我們不能用2008年以前的建筑業增加值數據來直接替代房價，但我們知道，2008年以后的房價，應該在2008年以前就埋下了上升的因子。換句話說，不能像調控白菜價格那樣來調整房價。

房價復雜：樓價粘性和樓價剛性之謎

2013年10月，北京、深圳先后出臺“京七條”“深八條”；11月，廣州和上海出“穗六條”和“滬七條”。11月底，武漢出臺“漢七條”，隨后南昌、廈門、沈陽、烏魯木齊、桂林等一二線城市迅速跟進。短短兩個月中，數十個城市先后發布了各自的房價調控政策。當時，國際經濟環境惡化，房價經歷十年上漲，增長已達到極限，出現斷崖式下跌的判斷不絕于耳。但到2013年底，70個大中城市，有65個在上漲。輿論的反應是：“等著吧！2014年再看。”

到2014年春夏，關于中國樓市經濟泡沫破滅的報道鋪天蓋地，二三線城市出現“鬼城”和具有“鐵價”地位的一線城市房價下跌20%的消息屢見頭條。結果是，2014年中國70個大中城市中房價最低的一個城市僅下降了1.3%。

“等著吧，2015年的12個月將是‘壓垮駱駝最后一根稻草’”。令人驚掉下巴的是，統計數據下來，2015年12月份，全國70個大中城市21個上升，房價又走回去了。

為什么樓價在十多年的所謂泡沫預期中如此之“粘”（粘性價格的特征），且在全球和中國經濟下行周期中價格如此之“剛”（剛性價格的特征）呢？樓價的價格之“粘”，這是地產和其上蓋物產復合之后，形成的超長周期耐用消費品的價格特征，消費者是用自己的生命周期收入來形成有效需求的，這和商業類購買大宗產品是按商業周期（短期收入）來決策購買需求是不同的。超長收入周期形成的剛性需求購買，是粘性的根源。

樓價的價格之剛，這是地產和其上蓋物業復合之后，形成的地理唯一性和給定城區聚居區性質，加上地產的要素特質形成的租金特征：需求價格無彈性。這種剛性，只有在大規模的經濟崩盤——戰爭等，和超長時間的衰落——底特律現象等出現時才能中斷。這在中國根本不存在。很多所謂的“鬼城”，更多應該用城市化高速發展期人口遷徙帶來的空間結構調整帶來的后果來解釋，而不是整個行業供給絕對過剩的總量問題。