張辰：尊敬的各位領導、各位專家和各位央國企的企業家朋友們，今天非常榮幸能夠來這里參加高峰論壇，作為市屬地方國企代表分享在企業轉型發展當中的實操性探索。

黨的二十屆三中全會對于國資國企改革提出了非常明確的要求，其中核心要點是要加快形成新型的生產關系。從近年國資國企發展來看，從2012至2023年，全國的國資體量取得了巨大的增長。習近平總書記2023年12月在上海考察時提出，加快建成具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市，在推進中國式現代化中充分發揮龍頭帶動和示范引領作用。這對上海國企發展提出了更高的要求。

目前全國地級市以上城投公司接近兩萬家，上海城投是全國第一家城投公司，目前資產規模將近八千億，在全國城投公司當中排名比較靠前。近年來，上海城投在改革發展和轉型的過程中，早已脫離平臺公司的身份進入實體化運作的狀態，承擔了上海路橋、水務、環境、置業四個方面的工作。路橋承擔了市域范圍內所有高速路網、過江通道、城市快速貫線的工作；在水務方面，上海城投具有水務全產業鏈的平臺，原水供應量占全市98%；在環境板塊，老港基地是全球規模最大濕垃圾深度資源化利用基地，承擔了全市100%的醫廢垃圾的處理；置業方面，三十多年來，上海城投隨著上海的城市發展承擔了很多任務，包括城鎮土地開發、上海歷史風貌保護及城市更新，上海標志性建筑的建設以及上海住房保障體系的建設。上海城投控股在1993年進入A股市場，作為A股市場企業不斷在改革和轉型的過程中進行探索，從為市政工程籌資到股權分置到注入房地產環境保護的優質市場化業務，從一家上市拆分為兩家專業性上市企業、到目前以房地產作為主業的上市企業。

作為一家地方性房地產企業，上海城投控股目前在上海乃至全國整個行業中的排名相對比較靠前。三十年來，城投控股發展和上海城市發展共生共榮。我們面臨的行業局面不言而喻，這幾年特別是今年，整個房地產行業進入到深度轉型和調整階段，就數據而言，1—10月仍處于下行趨勢，而且下行比例在10%左右，雖然隨著政策面的緩和，下行趨勢逐漸進入筑底狀態，但是行業轉型和局面變化已經很明顯。從增量到存量的轉變、從原來快周轉的運作模式到精耕細作的運作模式，包括粗放式空間發展到精細化場景利用，行業局面的變化已經取得了高度共識。這與過去二十年發展相比出現了根本性變化，對于企業運作提出了更高的精細化管理要求。

對標世界一線城市，疫情后房地產行業的轉變不僅僅發生在國內，歐美國家也面臨同樣的問題。在紐約，原來逐步由中心城區轉去郊區，現在從郊區又返回到城市；英國傳統的房地產模式也發生了根本性變化，更多關注運營加股權投資收益帶來的長期收益。中國城市化比例已經處于較高水平，在60%左右，但是就城市密度而言，與歐美發達國家城市相比還有較大差距。以地均產出為例，上海黃浦區中心城區每平方公里110.64億元，但是與紐約、倫敦相比還有很大的增長空間，包括居住密度、配套功能完備程度，而不僅僅是經濟密度。在現有基礎上，城市化還有較大提升空間，提升空間在哪里？更多的在于精細化運營管理。

城投控股主要聚焦兩個方面，一是中心城區的區域城市更新，希望通過精細化操作和管理在比較成熟的中心城區獲取發展空間、提高發展質量；二是資產證券化租賃物業管理，也是重要發展方向。

習近平總書記指出，“積極實施城市更新行動”。打造宜居、韌性、智慧城市，更好提升人民生活品質、創建美好生活，城市更新并不是簡單的老房子更新，更多是城市區域片區如何提質增效，增加人民獲得感。有一個典型案例：上海新江灣城總占地面積9.45平方公里，原系上海江灣機場的舊址，上海城投經過二十年時間把一個廢棄機場建成了高品質城區。在運作思路上聚焦高質量規劃，二十年前就進行了國際方案的征集，直至今日，形成的方案征集成果基本沒有變化，包括基礎設施和高品質配套資源，引入從幼兒園到大學全生命周期的教育資源以及非常高標準的配套設施。在二級開發過程中，引入很多民企、國央企、國際化企業共同打造該區域，形成了較好的最終成果。產業聚集方面，引入美國鐵石門公司，開發大量科技園區，引入耐克、字節跳動等企業，為區域發展注入活力動力。

上海中心城區還有一個很重要的項目，黃浦區露香園項目。之前該區域居民生活不便、缺少公共配套設施，通過二十年持續努力，不斷探索歷史保護和現代生活方式之間的平衡方法，形成了目前比較好的完整狀態。它在上海中心區域，我們非常有信心通過精細化運作管理和運營，把此區域打造成為能夠代表國際化品牌和國際化形象的高品質居住區。

在租賃住房方面，租購并舉的房地產政策作為上海住房保障體系的重要環節，從2018年上海“十四五”規劃開始作為戰略方向布局，是房地產調整中的重要手段。對租房領域而言，2015年之前尚未形成高度集約化市場，大部分是以居民散租的方式供應市場，但是對標國際城市租賃市場，有較大市場空間，近幾年市場化租賃市場高速發展，已經逐漸取代了常規的散租型市場份額，未來對標東京市場規模有大量發展空間。從上海目前的供應量情況看，從“十四五”“十五五”規劃而言，未來有30萬至40萬套的空間規模。市場對這類物業的反饋超出了想象，很多租賃社區從投運到95%滿足階段只需要短短一到兩個月時間，上海大量年輕新勢力對這類住房的需求非常高。在整個租賃住房發展當中，上海城投控股作為上市公司，秉持全產業鏈布局方式，不單單關注重資產投入，也高度關注輕資產運營，我們成立了輕資產運營品牌，資產運營質量對于資產管理是核心要點。比如，“城投寬庭”項目在常規住宅產品差異方面，大部分以小戶型為主，但是在裝修、服務、空間質量打造方面品質比較高，可以媲美國際優質城市的產品。通過短短三年多的時間，這一品牌已經在全國租賃市場中占據了舉足輕重的地位，也與上海大量國央企進行了深度合作。基于此，國企間的合作關系助力資產出租率提升，獲得了較好收益。

重資產的核心是退出，去年發行了保障性租賃住房REITs，打通了很重要的最后一個環節，目前已經能夠實現重資產投、融、建、管、退的閉環，也是未來租賃市場大規模發展的必要條件。這幾年REITs比較熱，但是與美國、日本、新加坡市場相比，還有很大發展空間，今年7月《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，預計未來有很多存量市場通過這一平臺進入上市方向，也為未來盤活存量資產提供了重要通道。今年長租房比較受追捧，對于上市公司存量特別是重資產的盤活起到了重要作用，傳統的租賃社區要花二十至三十年才能實現現金流回正，但是現在通過REITs可以快速出表，為規模化發展提供滾動的投入。

從企業發展和改革方向策略而言，上海城投控股主要集中在三個方面：強化經營驅動，強化多種手段的投融資方式，向實體經濟不斷輸血；關注建筑全生命周期開發，而不僅僅是簡單買賣行為；品質是第一位、運營和產品是第一位，運營服務標準是第一位，可以激發更多消費需求。上海城投在改革和轉型中不斷進行多種嘗試，在上海市場上取得了一些成果，希望未來能夠跟全國所有的城投領導們多交流多學習。希望大家能夠共同在企業高質量發展的道路上取得更加輝煌的成績，非常感謝大家！

張辰：尊敬的各位領導、各位專家和各位央國企的企業家朋友們，今天非常榮幸能夠來這里參加高峰論壇，作為市屬地方國企代表分享在企業轉型發展當中的實操性探索。

黨的二十屆三中全會對于國資國企改革提出了非常明確的要求，其中核心要點是要加快形成新型的生產關系。從近年國資國企發展來看，從2012至2023年，全國的國資體量取得了巨大的增長。習近平總書記2023年12月在上海考察時提出，加快建成具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市，在推進中國式現代化中充分發揮龍頭帶動和示范引領作用。這對上海國企發展提出了更高的要求。

目前全國地級市以上城投公司接近兩萬家，上海城投是全國第一家城投公司，目前資產規模將近八千億，在全國城投公司當中排名比較靠前。近年來，上海城投在改革發展和轉型的過程中，早已脫離平臺公司的身份進入實體化運作的狀態，承擔了上海路橋、水務、環境、置業四個方面的工作。路橋承擔了市域范圍內所有高速路網、過江通道、城市快速貫線的工作；在水務方面，上海城投具有水務全產業鏈的平臺，原水供應量占全市98%；在環境板塊，老港生態環境環保基地是全球最大的綜合性的環境基地，承擔了全市100%的醫廢垃圾的處理；置業方面，三十多年來，上海城投隨著上海的城市發展承擔了很多任務，包括城鎮土地開發、上海歷史風貌保護及城市更新，上海標志性建筑的建設以及上海住房保障體系的建設。上海城投控股在1993年進入A股市場，作為A股市場企業不斷在改革和轉型的過程中進行探索，從為市政工程籌資到股權分置到注入房地產環境保護的優質市場化業務，從一家上市拆分為兩家專業性上市企業、到目前以房地產作為主業的上市企業。

作為一家地方性房地產企業，上海城投控股目前在上海乃至全國整個行業中的排名相對比較靠前。三十年來，城投控股發展和上海城市發展共生共榮。我們面臨的行業局面不言而喻，這幾年特別是今年，整個房地產行業進入到深度轉型和調整階段，就數據而言，1—10月仍處于下行趨勢，而且下行比例在10%左右，雖然隨著政策面的緩和，下行趨勢逐漸進入筑底狀態，但是行業轉型和局面變化已經很明顯。從增量到存量的轉變、從原來快周轉的運作模式到精耕細作的運作模式，包括粗放式空間發展到精細化場景利用，行業局面的變化已經取得了高度共識。這與過去二十年發展相比出現了根本性變化，對于企業運作提出了更高的精細化管理要求。

對標世界一線城市，疫情后房地產行業的轉變不僅僅發生在國內，歐美國家也面臨同樣的問題。在紐約，原來逐步由中心城區轉去郊區，現在從郊區又返回到城市；英國傳統的房地產模式也發生了根本性變化，更多關注運營加股權投資收益帶來的長期收益。中國城市化比例已經處于較高水平，在60%左右，但是就城市密度而言，與歐美發達國家城市相比還有較大差距。以地均產出為例，上海黃浦區中心城區每平方公里110.64億元，但是與紐約、倫敦相比還有很大的增長空間，包括居住密度、配套功能完備程度，而不僅僅是經濟密度。在現有基礎上，城市化還有較大提升空間，提升空間在哪里？更多的在于精細化運營管理。

城投控股主要聚焦兩個方面，一是中心城區的區域城市更新，希望通過精細化操作和管理在比較成熟的中心城區獲取發展空間、提高發展質量；二是資產證券化租賃物業管理，也是重要發展方向。

習近平總書記指出，“積極實施城市更新行動”。打造宜居、韌性、智慧城市，更好提升人民生活品質、創建美好生活，城市更新并不是簡單的老房子更新，更多是城市區域片區如何提質增效，增加人民獲得感。有一個典型案例：上海新江灣城總占地面積9.45平方公里，原系上海江灣機場的舊址，上海城投經過二十年時間把一個廢棄機場建成了高品質城區。在運作思路上聚焦高質量規劃，二十年前就進行了國際方案的征集，直至今日，形成的方案征集成果基本沒有變化，包括基礎設施和高品質配套資源，引入從幼兒園到大學全生命周期的教育資源以及非常高標準的配套設施。在二級開發過程中，引入很多民企、國央企、國際化企業共同打造該區域，形成了較好的最終成果。產業聚集方面，引入美國鐵石門公司，開發大量科技園區，引入耐克、字節跳動等企業，為區域發展注入活力動力。

上海中心城區還有一個很重要的項目，黃浦區露香園項目。之前該區域居民生活不便、缺少公共配套設施，通過二十年持續努力，不斷探索歷史保護和現代生活方式之間的平衡方法，形成了目前比較好的完整狀態。它在上海中心區域，我們非常有信心通過精細化運作管理和運營，把此區域打造成為能夠代表國際化品牌和國際化形象的高品質居住區。

在租賃住房方面，租購并舉的房地產政策作為上海住房保障體系的重要環節，從2018年上海“十四五”規劃開始作為戰略方向布局，是房地產調整中的重要手段。對租房領域而言，2015年之前尚未形成高度集約化市場，大部分是以居民散租的方式供應市場，但是對標國際城市租賃市場，有較大市場空間，近幾年市場化租賃市場高速發展，已經逐漸取代了常規的散租型市場份額，未來對標東京市場規模有大量發展空間。從上海目前的供應量情況看，從“十四五”“十五五”規劃而言，未來有30萬至40萬套的空間規模。市場對這類物業的反饋超出了想象，很多租賃社區從投運到95%滿足階段只需要短短一到兩個月時間，上海大量年輕新勢力對這類住房的需求非常高。在整個租賃住房發展當中，上海城投控股作為上市公司，秉持全產業鏈布局方式，不單單關注重資產投入，也高度關注輕資產運營，我們成立了輕資產運營品牌，資產運營質量對于資產管理是核心要點。比如，“城投寬庭”項目在常規住宅產品差異方面，大部分以小戶型為主，但是在裝修、服務、空間質量打造方面品質比較高，可以媲美國際優質城市的產品。通過短短三年多的時間，這一品牌已經在全國租賃市場中占據了舉足輕重的地位，也與上海大量國央企進行了深度合作。基于此，國企間的合作關系助力資產出租率提升，獲得了較好收益。

重資產的核心是退出，去年發行了保障性租賃住房REITs，打通了很重要的最后一個環節，目前已經能夠實現重資產投、融、建、管、退的閉環，也是未來租賃市場大規模發展的必要條件。這幾年REITs比較熱，但是與美國、日本、新加坡市場相比，還有很大發展空間，今年7月《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，預計未來有很多存量市場通過這一平臺進入上市方向，也為未來盤活存量資產提供了重要通道。今年長租房比較受追捧，對于上市公司存量特別是重資產的盤活起到了重要作用，傳統的租賃社區要花二十至三十年才能實現現金流回正，但是現在通過REITs可以快速出表，為規模化發展提供滾動的投入。

從企業發展和改革方向策略而言，上海城投控股主要集中在三個方面：強化經營驅動，強化多種手段的投融資方式，向實體經濟不斷輸血；關注建筑全生命周期開發，而不僅僅是簡單買賣行為；品質是第一位、運營和產品是第一位，運營服務標準是第一位，可以激發更多消費需求。上海城投在改革和轉型中不斷進行多種嘗試，在上海市場上取得了一些成果，希望未來能夠跟全國所有的城投領導們多交流多學習。希望大家能夠共同在企業高質量發展的道路上取得更加輝煌的成績，非常感謝大家！