【編者推薦】“2023國資國企高質量發展精選案例”成果在京權威發布。該活動由人民日報社人民論壇雜志社、國家治理雜志社、人民智庫、人民論壇網組織發起，由明源不動產研究院作為課題支持單位，共收到各類經驗與案例材料1100余份，課題組以創新性、科學性、有效性、普適性、影響力為主要考察指標，經過專家評議等嚴格程序，精選出30家案例作為“2023國資國企高質量發展精選案例”。重慶發展投資有限公司《公租房商業資產高質量運營管理》成功入選“精選案例”，特推介如下：

公租房商業資產高質量運營管理的重慶發展投資有限公司實踐

2019年以來，重慶發展投資有限公司（下稱重發公司）按照上級統一安排部署，投資約200億元，陸續購買市公租房小區配套商業資產共計21個項目，資產面積共計200余萬方，分布在主城7區，其中商業資產約200萬方、配套用房約2萬方、車庫約17萬方，針對公租房商業規劃建設體量過大、年久老化資產面貌陳舊、多頭管理體制不順以及管理精細化、市場化程度不足等問題，大力開拓創新，在短短3年半內，年營業收入增長超過2.4倍，總額達3.3億元；管理人員數量卻不到原產權單位的一半，人均效能提高了五倍；公租房商業不斷迭代升級，車庫變得更智能，環境變得更靚麗，居民的商業生活變得更美好。

精準招商，讓專業的人做專業的事

在重慶中心城區，分布著21個市級公租房項目，入住80余萬住房困難群眾，服務周邊80多個產業園區。這些項目平均住戶超過3萬人，最多的一個項目住戶超過10萬人。公租房商業資產在保障居民生活配套、服務周邊產業發展的過程中發揮了重要作用。

龐大的人群雖然意味著可觀的商機，但要當好公租房商業資產的“包租婆”并不容易。人口流動性大、聚集時段少、居民消費能力有限、建成時間長、資產面貌陳舊等，都是公租房商鋪的“瑕疵”，加上重慶公租房商業體量在全國位居前列，空置資產多為集中商業及零散邊角底商，運營起來困難重重。“從‘新手小白’成長為專業‘運營商’，重發公司在精準招商過程中砍出‘三板斧’。”

首先，“摸家底”，推動“一盤一策”。針對公租房商業點多面廣特點，整體升級資產管理系統，第一時間掌握公租房資產資料，深度調研，實施“一盤一策”，為后期招商、業態定位、客戶準入、運營管理、工程維保等奠定基礎。其次，大力推動市場化運營。向市場借智借資源，公開招標引入專業商管團隊，主動拜訪優秀市場主體，建立合作意向商家資源庫，吸引一批知名企業入駐。讓專業的人做專業的事，商管團隊有專業判斷能力和市場化管理模式，能快速打開運營局面，并建立良好商業生態系統。重發公司公開招標引入捷順科技聯合運營11個公租房小區停車場以來，月車流總量整體提升了43.6%，僅此項目每年可為公司增加2000多萬元純利潤。商管公司入駐城南家園3年多來，出租率從2020年的46.43%提升至82.63%，盤活了21萬平方米商業資產。最后，內部挖潛的舉措也陸續推出。建立“重發—置業—分公司（項目）”三級管理架構，提升內部決策效率和執行力；各分公司實施“九比九拼”——比思路、拼頭腦，比質效、拼進度，比效益、拼提升，比知識、拼積累，比精細、拼管理，比服務、拼效能，比安全、拼穩定，比效率、拼成效，比黨建、拼實效，干事創業的激情被調動起來。

注重賦能，扶商穩商幫助商家“起死回生”

重發公司的公租房商鋪招租商戶超過4000家。這些商戶不是為招租而招租，從項目簽約、形象設計到后期運營均有嚴格標準。

以兩江民居項目為例，管理團隊對大區塊人流動線、車流動線、人口結構、客群結構、消費力等進行分析，精確項目定位；儲備商戶資源1300多家，精準招商簽約130多戶。為幫助商家快速渡過“新手期”，商管團隊不僅為新進商家提供“五免”服務——免費選址推薦、店招設計、開業視頻、宣傳推廣和開業運營指導，還不定期免費開設培訓課程、分析市場趨勢、教授推銷技巧，幫其搭上“流量快車”。

城南家園商管公司建立“五維”評價體系，根據商戶品牌與經營實力、商戶履約誠信度、經營安全意識、創新經營適應能力、租金與帶動效應貢獻力等五個維度制訂30余條細分數據鏈，作為客戶篩選、迭代招商依據。

幸福華庭商管公司以租售比（銷售業績與月租金的比例）為依據，找出銷售業績好租金貢獻率高、銷售業績好租金貢獻率低、銷售業績差租金貢獻率高、銷售業績差租金貢獻率低的商戶，分別以戰略復制（再開新店）、專項扶持、調整淘汰等措施，并建立招調預警機制（餐飲業租售比警戒線為35%、零售業45%），在商家出現經營危機時主動介入，實施高效管理。

得力于商管人員的專業研判能力，許多“起死回生”的故事在公租房商鋪中上演，“街調”女裝就是其中之一。2023年2月，“街調”女裝入駐幸福華庭小區。4月起，該商戶租售比連續兩個月達到60%。幸福華庭商管人員得知情況后，幫其分析區域客群消費喜好，建議將淺色系、修身型衣服換成深色系、寬松版衣服，并適當增加童裝類服飾銷售。還在主通道給商家做宣傳，在社群微信中進行新品推薦。兩個月內，“街調”女裝月銷售量上升約54%。

為吸引知名餐飲企業入駐，商管公司主動出資數十萬元實施電量增容，排水、土建及立面改造“手術”；策劃“奶茶節”“三八女神節”等活動，對產品進行折扣補貼……“自掏腰包賺吆喝”，在重慶公租房商業項目中并不鮮見。

逐盤召開商戶商談，解決急難愁盼問題1000余件，通過穩商助商間接解決20000余人就業問題；緊盯罐改氣、電力設施升級等重點領域和關鍵環節，對工程改造及物業升級累計投入超過2億元；完成疫情期租金減免1.82億元，惠及3200多戶……重發公司圍繞“消費者”“商家”“營商環境”發力，精準的扶商穩商舉措使得疫情期間公司公租房商業資產在退租30萬平方米的情況下，每年實現5萬至6萬平方米的新增凈出租，出租率上升近15個百分點，在全國罕見。

精心策劃，尋找新增長點提升“吸金”能力

重發公司以群眾需求為導向，鼓勵商管團隊和租賃戶策劃并尋找新增長點，提升公租房商業門面“吸金”能力，努力實現國有資產價值最大化。

2023年9月中旬，城南家園惠家二手綜合市場試運行。大到上千元一臺的空調、冰箱，小到四元一斤的陶瓷杯碗，這里都可以“淘”到，每天銷售額達五六萬元。運營商百斯福公司對城南家園二三樓舊貨市場、四樓酒店業務注資，分別占股48%、60%。把“二房東”變為“股東”，使入駐企業對店鋪發展更有信心，更好地實現互利共贏。

兩江名居閑置11年的商業資產日前也完成招租，將新增租金3800萬元。這個“硬骨頭”被攻克，得益于兩江名居商管抓住2021年全國推行“一刻鐘便民生活圈”試點的機遇，制訂“一心四街”發展規劃，豐富區域業態和居民生活品質。“一心”指家庭式鄰里生活體驗中心，吃街為主題餐飲街區、鮮街為“菜籃子”生活主題街區、學街為親子文化主題街區，嗨街為夜間生活主題街區。在打造“一心四街”的過程中，為說服占據一樓主通道的超市商家騰出部分鋪面，商管曾與商戶展開“拉鋸戰”。但當“一心”實施業態調整后，商戶驚訝地發現，雖然自家租用面積減少了，客流量卻上升了30%。

對賭機制也被運用到管理中。美麗陽光公租房項目處于沙坪壩區井口與北碚老公路之間，周邊是廠房，店鋪出租率不到50%。為盤活資產，重發公司與歡樂寓公寓管理有限公司簽訂對賭協議：商管運營初期不拿一分錢，待租金收入達到考核指標后，再按約定比例分成。歡樂寓正著手引入二手家具市場等業態，爭取明年租用體量較2023年增長15%至20%。

下一步，重發公司將加快體制機制創新，重點發展社區養老、充電樁、技能培訓、二手市場、倉儲物流等產業，加快推進智慧社區建設，力爭建成全國公房商業的示范標桿。（任國強）