近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，明確2022年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議不僅給2022年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作定下基調(diào)，也給房地產(chǎn)行業(yè)定下了新基調(diào)。在滿(mǎn)足合理需求、行業(yè)良性循環(huán)下，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步修復(fù)，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“穩(wěn)定器”作用。

房住不炒關(guān)鍵在“穩(wěn)”

業(yè)內(nèi)人士表示，“穩(wěn)”是這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議最為突出的關(guān)鍵詞，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有較高份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要影響。

上述人士表示，2021年下半年以來(lái)，受調(diào)控等方面影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段，下行壓力有所加大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型從長(zhǎng)期來(lái)看還將逐步“去地產(chǎn)化”，但從明年整體政策來(lái)看，“穩(wěn)”是著力點(diǎn)，收縮效應(yīng)政策將更加審慎，房地產(chǎn)行業(yè)基本進(jìn)入“政策底”。

房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多的特點(diǎn)，對(duì)建筑業(yè)、工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)具有較強(qiáng)拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)直接消耗水泥、鋼鐵、陶瓷、橡膠、玻璃、有色金屬等大量建筑材料，銷(xiāo)售后又會(huì)帶動(dòng)家具、家電、紡織、裝潢材料等多個(gè)行業(yè)發(fā)展，在其開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售過(guò)程也拉動(dòng)了物流、金融等眾多第三服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

華興證券（香港）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼首席策略分析師龐溟表示，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這一政策表態(tài)既是基于對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的判斷和考量，更是為明年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了目標(biāo)和方向。

中國(guó)科學(xué)院大學(xué)國(guó)家土地科學(xué)研究中心主任董祚繼認(rèn)為，此次房地產(chǎn)行業(yè)在“結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)”中提及，意味著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控將從“抑需求”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)供給”。同時(shí)，探索租購(gòu)并舉、保障、市場(chǎng)兩端發(fā)力的新發(fā)展模式，這一方面是長(zhǎng)期構(gòu)建多層次住房供給體系、補(bǔ)齊住房保障短板，另一方面，也是“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的有效抓手之一。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，未來(lái)房地產(chǎn)“良性循環(huán)”指引下，前期過(guò)緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一方面適度放松對(duì)房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面購(gòu)房信貸環(huán)境改善，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未來(lái)針對(duì)剛需、改善性購(gòu)房需求可能有定向的支持政策。預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步修復(fù)，不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“穩(wěn)定器”作用。

東方證券分析師趙旭翔認(rèn)為，在“房住不炒”的框架下，考慮到仍有大量的剛需和改善住房需求沒(méi)有得到滿(mǎn)足，現(xiàn)行的具體政策仍有一定的調(diào)整空間。尤其是行業(yè)銷(xiāo)售額快速下滑、房企現(xiàn)金流受各方債權(quán)方“擠兌”的大背景下，支持剛需和改善性住房需求，是挽回銷(xiāo)售額快速下滑的局面是重建全社會(huì)對(duì)房企信心的基礎(chǔ)，這也是實(shí)現(xiàn)“良性循環(huán)”的核心。

良性循環(huán)補(bǔ)齊住房保障短板

“此次會(huì)議對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最大變化是從‘穩(wěn)市場(chǎng)’到‘穩(wěn)行業(yè)’。”國(guó)金證券分析師杜昊旻表示，允許正常融資重啟，居民房貸放款，積極信號(hào)促進(jìn)整個(gè)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。預(yù)計(jì)地方在因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

中指院相關(guān)分析師表示，預(yù)計(jì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)要求下短期地方將加快落實(shí)“因城施策”，扶持類(lèi)政策或?qū)⒓涌炻涞兀С趾侠碣?gòu)房需求正常釋放，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房和改善性住房按揭需求。

龐溟稱(chēng)，所謂“循環(huán)”，是支持房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)開(kāi)展依法合規(guī)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、購(gòu)地、融資等正常經(jīng)營(yíng)行為，確保對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合理穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、按揭貸款等融資需求和流動(dòng)性需求的滿(mǎn)足，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)提升其資金管理能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、合規(guī)管理能力以及產(chǎn)品、服務(wù)、創(chuàng)新能力，引導(dǎo)基本面穩(wěn)健扎實(shí)、現(xiàn)金流優(yōu)異、財(cái)務(wù)安全性高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提升銷(xiāo)售和回款質(zhì)量并繼續(xù)探索新的、高質(zhì)量的、可持續(xù)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，并妥善處理在過(guò)去的高杠桿高增長(zhǎng)模式下難以自救的、無(wú)法主動(dòng)完成業(yè)務(wù)調(diào)整和經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)被市場(chǎng)自然出清和淘汰。

但除了處理好房地產(chǎn)行業(yè)自身供給與需求之間的匹配發(fā)展，還應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)租購(gòu)并舉工作和預(yù)期引導(dǎo)工作的穩(wěn)步發(fā)展。龐溟表示，處理好房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)租房市場(chǎng)、保障性住房建設(shè)與商品房市場(chǎng)的合理發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等新形式的探索發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)中住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他領(lǐng)域的創(chuàng)新發(fā)展。

許小樂(lè)說(shuō)，未來(lái)將更多發(fā)揮市場(chǎng)效率，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求。隨著城鎮(zhèn)化率的提升，大城市住房租賃市場(chǎng)需求旺盛，租客停留在租賃市場(chǎng)的時(shí)間拉長(zhǎng)，依據(jù)貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)，2021年北上廣深的平均購(gòu)房年齡為36-38歲，相比于2018年推遲了2-3年左右，很多租客租住時(shí)間或超過(guò)10年，未來(lái)家庭化租賃需求逐步顯現(xiàn)。我國(guó)住房租賃體系主要由市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房和公租房構(gòu)成，依托多層次租賃住房供應(yīng)，能夠有效解決租賃群體的多樣化需求。

事實(shí)上，日前，人民銀行上海總部聯(lián)合上海銀保監(jiān)局、市房屋管理局和市地方金融監(jiān)管局舉辦上海推進(jìn)保障性住房建設(shè)銀企對(duì)接會(huì)就指出，加快推進(jìn)上海保障性住房建設(shè)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度。增加保障性住房供給，是為新市民、年輕人解決住房需求的重要途徑，是實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的有效舉措，有助于實(shí)現(xiàn)共同富裕。金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)的重大意義，將自身發(fā)展與國(guó)家戰(zhàn)略更好地結(jié)合起來(lái)。金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)要針對(duì)不同類(lèi)型保障性住房的新特點(diǎn)，加大金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度；房地產(chǎn)企業(yè)要聚焦主業(yè)，穩(wěn)慎經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)融資狀況有改善跡象

根據(jù)央行13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款投放繼續(xù)增長(zhǎng)。11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬(wàn)億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月份多增532億元。11月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比多增2000多億元，其中，個(gè)人住房貸款余額同比多增1100多億元，開(kāi)發(fā)貸款同比多增900多億元。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)融資行為持續(xù)改善。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，近期個(gè)人按揭貸款確實(shí)有邊際改善的趨勢(shì)，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，與此同時(shí)，廣州、深圳、蘇州等多城下調(diào)房貸利率，可以預(yù)期居民按揭貸款仍有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)于提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理資金需求正得到滿(mǎn)足，這有利于改善市場(chǎng)預(yù)期，將促進(jìn)市場(chǎng)成交筑底回升。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的100+個(gè)城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個(gè)基點(diǎn)，二套利率為5.96%，較上月回落3個(gè)基點(diǎn)。平均放款周期為68天，較上月縮短5天。這已是房貸利率連續(xù)2月有下調(diào)跡象。

中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)12月10日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，向市場(chǎng)釋放出房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境將繼續(xù)改善的信號(hào)。據(jù)悉，下一步，相關(guān)機(jī)構(gòu)將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長(zhǎng)期限債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口，以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的股權(quán)收購(gòu)，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿(mǎn)足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

房企端金融環(huán)境明顯改善。從市場(chǎng)方面看，近期已有多家房企通過(guò)回購(gòu)美元債等方式應(yīng)對(duì)市場(chǎng)疑慮、傳遞現(xiàn)金流充裕的信號(hào)。例如，11月7日新城控股發(fā)布公告稱(chēng)，公司結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，計(jì)劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷(xiāo)。在此之前，雅居樂(lè)集團(tuán)、中國(guó)金茂、世茂集團(tuán)、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等多家房企紛紛啟動(dòng)境外美元債回購(gòu)，表明其資金充足、以提振市場(chǎng)信心。

值得一提的是，中國(guó)人民銀行近日宣布，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

對(duì)此，許小樂(lè)表示，降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性的利好下，房企融資環(huán)境有望繼續(xù)邊際改善，房企合理的融資需求得到滿(mǎn)足，利于降低房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。楊科偉也表示，按照歷年規(guī)律，房地產(chǎn)行情波動(dòng)與存款準(zhǔn)備金率高度相關(guān)，凡降準(zhǔn)勢(shì)必會(huì)帶來(lái)一輪行情啟動(dòng)，預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升。