以房養老模式，是指以產權獨立的房產為標的，在不必出售房產所有權和繼續保留住房使用權的前提下，以中低收入老年人為對象，將其手中持有的房產以反抵押的形式向保險公司辦理住房養老保險，再由保險公司通過年金支付形式，每一期向投保人支付養老金，從而幫助解決養老問題的一種養老模式。以房養老模式起源于荷蘭，發展最成熟的是美國，該模式在世界上20多個國家相繼推出，已經成為全世界老年人改變傳統生活方式、享受高質量生活和實現生活效用最大化的重要途徑。

據國家統計局測算，到2015年我國60歲以上的人口將超過2億，約占總人口的14%。這些數據表明，我國正快速步入老齡化社會。與發達國家不同的是，我國是在未富先老的情況下步入老齡化社會的，加之養老保障機制的不健全、計劃生育政策下“四二一”家庭模式的大量涌現、老人“空巢化”現象的日益嚴重，僅僅依靠傳統的家庭養老模式和現行的養老保障機制，不足以應對即將到來的老齡化危機。在此狀況下，我們應當考慮開拓養老金的來源渠道，拓寬養老思路，使養老方式呈現多元化發展。借鑒以房養老模式，可以有效提高老年人的晚年物質生活質量，讓老年人充分享受適合其生理特點的老年食品、老年保健品、老年護理、老年旅游產品等。尤其是空巢老人，可以進駐環境優美、設施完備、服務優質的老年公寓，得到全面而專業的照顧，真正讓老人頤養天年。

以房養老面臨的問題

雖然我國推行以房養老模式具備現實的必要性和理論的可行性，但在實踐中還處于探索階段，在建立模式的過程中還面臨著很多問題。

受國人傳統觀念的阻礙。“孝”是中華民族的傳統美德，受傳統儒家思想影響，中國人從小就知道“百敬孝為先”的道理，因此，絕大多數中國子女認為孝敬老人、供養老人天經地義。而老人將房產作為財富饋贈給后輩也是順理成章之事。老年人以房養老，減少了子女將來可繼承的家庭財產，對于指望得到老人房產的子女來說是不能夠接受的。國內每年發生的大量與房產繼承有關的民事訴訟案件，就足以說明中國人重視繼承房產的程度。以房養老模式的推廣必將對中國傳統養老模式帶來極大的沖擊，如協調不好會對整個社會的發展帶來消極影響。

缺乏相關法規政策配套。以房養老牽涉眾多部門，但目前我國該領域法律法規一片空白。一是土地問題。我國法律明確規定國家或者集體享有土地所有權，城市住宅土地使用權年限為70年，對70年后相關權利的處理方法尚無明確規定，這使得投保人與受保人都無法保證自身利益。二是稅收問題。我國物業稅、遺產稅政策未出臺，房產稅全國如何征收尚未明確，這些都會對“倒按揭”等產品的定價以及開展以房養老的意愿產生影響。三是拆遷問題。城市化進程中的大量拆遷以及地方政府規劃的重新布局，都會引發拆遷費補償不足、地價下跌等問題，進而影響到保險公司推行以房養老業務的積極性。

市場環境不成熟。一是房地產市場不成熟。近年來我國房地產價格快速上漲，部分地區存在一定泡沫，房產價格不穩定，波動風險較大，同時，我國房地產評估體系不健全，房屋中介機構魚龍混雜和交易手續復雜的事實都會制約以房養老的推廣。二是信用度不高。保險業誠信建設滯后，行業美譽度低，對以房養老這種長期性業務開展不利。三是資本市場不成熟，如我國金融衍生品市場剛起步，尚無資產證券化產品，保險公司無法通過二級市場融資來分散風險：個人理財產品售前咨詢機制不完善等等。四是社會傳統觀念制約。“百敬孝為先”的道理使得絕大多數中國子女認為孝敬老人、供養老人天經地義，而老人將房產作為財富饋贈給后輩也是順理成章之事。

風險控制難度大。一是長壽風險，保險人不能恰當估計投保人的預期余命，導致養老金給付總額同住房價值的不匹配。二是房產價值波動風險。房產價值貶值或難以處置將導致保險公司遭受損失。三是道德風險。由于以房養老模式下住房的最終所有權歸保險公司所有，基于自身效率的最大化，戶主會盡量降低對住房進行維護保養費用，導致住房價值損耗，損害保險公司的利益。此外，住房反向抵押貸款保險的計算非常復雜，牽涉到房地產評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，需要具備專業的人才，同國際市場相比，中國在此方面還有所欠缺。

積極探索和實踐以房養老

要推進以房養老模式的應用，就要針對以上存在的問題，采取積極的措施，創造有利的條件。

充分發揮政府作用，獲取政策支持。美國、新加坡等先進國外經驗表明，政府在以房養老發展過程中起到很大作用，包括市場培育、政策扶持、稅費減免、監督審查、信息咨詢及提供資金支持等。尤其是我國還處于以房養老的初級階段，還有部分領域需要我們去探索、研究，因此應由政府牽頭，走政府模式和市場模式相結合之路，由政府主導開展前期工作來培育市場。比如出臺扶持政策鼓勵以房養老相關金融產品創新，并建立各部門協作機制，保證以房養老金融產品的正常運行，加強監管力度，尤其是對房地產中介市場，對欺騙老年人的行為給予嚴厲處罰。

制定和完善相關法律法規。我國開展以房養老，應做到有法可依，盡快建立健全市場準入、市場監管以及其他相關法律法規，維護投保人及受保人的權益。建議研究制定并頒布住房反向抵押貸款條例，對房產評估和流通、操作程序、金融機構的權利與責任、申請人的資格、雙方的權利與義務、監督管理等內容予以規定。在土地使用權出讓環節，對70年到期后住宅用地的使用與管理問題予以明確，以消除貸款機構的顧慮。

嚴格風險管控。中國目前的以房養老定位為一種有效的社會保障補充方式，是一種社會效益明顯但對借貸雙方都有較大風險的金融產品。因此在金融市場上，各方金融機構可以相互協作，優勢互補，建立完善的風險分擔機制。一是保險業與銀行業積極協商，明確責任，這樣就可以達到由保險公司提供擔保、商業銀行辦理住房返抵押的模式，有利于風險分散化。二是對借款人進行嚴格的審查和信用評估，詳細約定借款人使用房屋期間的義務，包括房屋維護等。三是制定合理的房屋貸款比例，并根據市場變動對住房多次評估，根據當地市場實際情況確定貸款額度。四是推廣住房抵押貸款證券化。多元化的拓展業務品種，有效分攤風險。

加大宣傳力度。任何新鮮事物的發展都需要一個良好的實施氛圍，這就需要政府宣傳部門及媒體社會輿論作出相應的貢獻。一是通過各種渠道的宣傳使老年人了解以房養老的利益所在，不僅可以提高自身的晚年生活水平，還能減輕兒女的養老負擔，并積極指導老年人了解具體操作流程，增加自身處理財產的自主性。二是增強青年人獨立的人生觀及事業觀，通過學習與努力增強自身價值、實現自身價值，與父母之間形成一種新的獨立的代際關系，從而更好地發揮以房養老的實際功能。

雖然以房養老模式在我國的應用還處于初級階段，存在著不少問題，但其作為一種新型養老模式在發達國家取得了積極的成效，在我國人口加速老齡化的背景下，我們應該積極地探索和實踐。